Ordliste
Forstå hvert begreb du møder hos mægleren og i annoncen, forklaret kort og lige til.
A
- Advokatforbehold Et advokatforbehold er en klausul i købsaftalen, der gør handlen gratis at træde ud af, indtil din boligadvokat har godkendt den. Det er ikke standard og skal skrives udtrykkeligt ind i aftalen, men giver dig en fri exit og sparer dig de 1 % i godtgørelse, som den lovbestemte fortrydelsesret koster.
- afdragsfrihed Afdragsfrihed lader dig undlade at betale af på realkreditlånet i op til 10 år, så ydelsen falder midlertidigt; til gengæld betaler du en højere bidragssats, og gælden bliver ikke mindre.
- Andelsbolig En andelsbolig betyder, at du ikke ejer selve boligen, men en andel af en andelsboligforening og en brugsret til en bestemt bolig. Du hæfter for din del af foreningens gæld, prisen er låst til maksimalprisen, og du betaler boligafgift hver måned i stedet for husleje.
- Andelskrone Andelskronen beregnes som (ejendomsværdi + øvrige aktiver − foreningens gæld) / oprindelige indskud, og du ganger den med dit indskud for at finde din andelsværdi. Den fastsættes på generalforsamlingen og sætter loftet for, hvad andelen må sælges til.
B
- belåningsgrad Belåningsgraden er lånets andel af boligens værdi; realkreditlån må højst udgøre 80% (75% for fritidsbolig), så de sidste mindst 20% finansieres med banklån og din egen udbetaling.
- bidragssats Bidragssatsen er den løbende afgift du betaler realkreditinstituttet oven på renten, i gennemsnit ca. 0,80% om året af restgælden; den stiger med belåningsgraden og med afdragsfrihed.
- Boligadvokat En boligadvokat gennemgår købsaftalen og berigtiger handlen (laver og tinglyser skødet) og koster typisk ca. 4.450-10.000 kr. Med et advokatforbehold i købsaftalen kan du springe fra uden omkostning, indtil din advokat har godkendt handlen.
- Boligafgift Boligafgiften er den faste månedlige betaling i en andelsbolig, der dækker både foreningens drift og renter og afdrag på foreningens gæld. Den svarer ikke til ejerudgifter - en lav boligafgift kan skjule afdragsfri lån, og en høj kan afspejle tung gæld.
- Budgivning I en budrunde er alle bud hemmelige, og et bud er bindende, så snart det er afgivet. Sælger har fuld ret til at afvise og er ikke forpligtet til at vælge det højeste bud, men kan frit prioritere bedre vilkår eller sige nej til alle bud.
E
- ejendomsværdiskat Ejendomsværdiskat er 5,1 ‰ af de første 9,007 mio. kr. af beregningsgrundlaget og 14 ‰ af resten (2026), og grundlaget er kun 80 % af den offentlige ejendomsvurdering. Den betales af ejere af ejerbolig og ejerlejlighed og lægges oven i grundskylden som en løbende månedlig udgift.
- Ejerlejlighed En ejerlejlighed ejer du fuldt ud, sammen med en andel af fællesarealerne efter dit fordelingstal. Du hæfter kun pro rata og subsidiært for ejerforeningens gæld - ikke solidarisk - og betaler fællesudgifter efter fordelingstallet.
- Ejerskifteforsikring En ejerskifteforsikring dækker køber mod skjulte fejl og mangler, der ikke står i tilstands- eller elinstallationsrapporten, og dækker i mindst 5 år (kan udvides til 10). Når sælger fremlægger rapporterne plus et tilbud og betaler mindst halvdelen af den billigste præmie, fritages sælger fra sit 10-årige ansvar for skjulte fejl.
- Ejerudgifter Ejerudgifter er de faste udgifter ved at eje boligen og dækker grundskyld, ejendomsværdiskat, husforsikring og eventuelle fælles- eller grundejerforeningsudgifter. De omfatter IKKE renter og afdrag på lånet eller dit forbrug af el, vand og varme, så lægger du selv lån og forbrug oven i for at få den reelle månedlige udgift.
- Elinstallationsrapport En elinstallationsrapport er en autoriseret elinstallatørs gennemgang af boligens elinstallationer, gyldig i 12 måneder. Den bruger ikke tilstandsrapportens rød/gul/grå/sort-skala, men sit eget ikonsystem: risiko for stød, risiko for brand, ulovlig elinstallation og forhold der bør undersøges nærmere. Den er obligatorisk sammen med tilstandsrapporten, hvis sælger vil fritages for sit 10-årige ansvar for skjulte fejl.
- Energimærke Energimærket placerer boligen på en skala fra A2020 (mest energieffektiv) til G (mindst), er gyldigt i 10 år og er lovpligtigt ved salg, udlejning og overdragelse. Et lavt mærke (F-G) betyder typisk højere varmeudgifter og en renoveringspukkel, du selv kommer til at betale.
F
- Foreningens gæld Foreningens gæld er andelsboligforeningens samlede lån, og din andel af den hæfter du for - den trækkes fra i andelskronen og betales via boligafgiften. Er gælden større end ejendommens værdi, er foreningen teknisk insolvent, hvilket er en reel risiko.
- Fortrydelsesret Du har 6 hverdages fortrydelsesret efter du har skrevet under på købsaftalen, men det koster en godtgørelse på 1 % af købesummen til sælger at fortryde. Fristen tæller ikke lørdage, søndage, helligdage eller grundlovsdag, og du skal både give skriftlig besked og betale de 1 % inden fristen udløber.
- Forældrekøb Forældrekøb er når en forælder køber en bolig og lejer den ud til sit barn, og du beskattes altid af markedslejen, også selv om du opkræver mindre. Vil du give barnet rabat, regnes forskellen som en gave, der er skattefri op til 80.600 kr. pr. forælder i 2026; ud over det udløser den gaveafgift.
- Fællesudgifter Fællesudgifter er den månedlige betaling til ejerforeningen i en ejerlejlighed, fordelt efter dit fordelingstal, og dækker drift og vedligehold af fællesarealer. De omfatter ikke renter og afdrag på din egen bolig - dem betaler du selv via dit realkreditlån.
G
- grundskyld Grundskyld er en kommunal skat på grundens værdi: kommunen fastsætter promillen (max 30 ‰), og den beregnes på 80 % af den offentlige grundvurdering. Stigningen er fra reformen 2024 begrænset til højst 4,75 % om året, og skatten betales løbende af ejere af villa og ejerlejlighed.
- gældsfaktor Gældsfaktor er din samlede gæld delt med husstandens årsindkomst før skat; over 4 regnes som høj gæld, og banken stiller skærpede krav til, om din økonomi kan holde ved et prisfald.
R
- Radon Radon er en radioaktiv gas, og Sundhedsstyrelsens referenceniveau er 100 Bq/m³: ligger målingen på 100-200 Bq/m³ bør lette tiltag (fx ventilation) sættes i gang, og over 200 Bq/m³ anbefales mere omfattende radonsikring. Det måles ikke i tilstandsrapporten, så en separat måling er den eneste måde at kende niveauet på.
- realkreditlån Et realkreditlån dækker op til 80% af boligens pris (75% for fritidsbolig) og finansierer dermed hovedparten af dit køb; løbetiden er højst 30 år, og du kan vælge fast eller variabel rente.
S
- Samejeoverenskomst En samejeoverenskomst er en aftale, der fastlægger hvem der ejer hvor stor en andel og hvad der sker ved salg eller brud, og den er især vigtig for ugifte, fordi der ikke findes nogen lovbestemt deling mellem samlevere. Uden den ejer hver kun det, man har betalt eller står registreret for, og der er ingen automatisk deling eller arveret hvis I går fra hinanden.
- Skjulte fejl og mangler Skjulte fejl og mangler er skader, der ikke var synlige ved handlen, og som sælger som udgangspunkt hæfter for i op til 10 år. Sælger kan kun slippe for ansvaret via huseftersynsordningen: tilstandsrapport + elinstallationsrapport + tilbud om ejerskifteforsikring, hvor sælger betaler mindst halvdelen af præmien.
- Skøde Skødet er det digitale dokument der tinglyser dig som ejer; det udløser en tinglysningsafgift på 1.850 kr. fast plus 0,6 % af købesummen. Først når skødet er tinglyst i Tingbogen, er din ejendomsret offentligt sikret.
T
- Tilstandsrapport En tilstandsrapport er den byggesagkyndiges gennemgang af husets synlige skader, gyldig i 6 måneder, og siden 1. oktober 2020 markeres fund med fire farver: rød = kritiske skader (haster), gul = alvorlige (kan vente få år), grå = mindre alvorlige, sort = bør undersøges nærmere. Den er sælgers ansvar og koster typisk 4.000-10.000 kr.
- Tinglysningsafgift Statsafgift for at tinglyse handlen: skødet koster 1.850 kr. fast plus 0,6 % af købesummen, og et nyt realkreditpant koster 1.825 kr. fast plus 1,25 % af lånet (sat ned fra 1,45 % pr. 1. januar 2026). Det er typisk din næststørste købsomkostning efter udbetalingen.
U
- udbetaling Du skal selv lægge mindst 5% af boligens pris i udbetaling; på en bolig til 4 mio. kr. er det 200.000 kr., som hverken realkredit- eller banklån må dække.
- Udbudspris Udbudsprisen er den pris sælger annoncerer boligen til, ikke den pris du ender med at betale. Den er sælgers ønske og udgangspunkt for budgivningen, så vurder den altid mod boligens reelle markedsværdi, før du byder.