Ordliste
Forstå hvert begreb du møder hos mægleren og i annoncen, forklaret kort og lige til.
A
- Advokatforbehold Et advokatforbehold er en klausul i købsaftalen, der gør handlen gratis at træde ud af, indtil din boligadvokat har godkendt den. Det er ikke standard og skal skrives udtrykkeligt ind i aftalen, men giver dig en fri exit og sparer dig de 1 % i godtgørelse, som den lovbestemte fortrydelsesret koster.
- afdragsfrihed Afdragsfrihed lader dig undlade at betale af på realkreditlånet i op til 10 år, så ydelsen falder midlertidigt; til gengæld betaler du en højere bidragssats, og gælden bliver ikke mindre.
- Andelsbolig En andelsbolig betyder, at du ikke ejer selve boligen, men en andel af en andelsboligforening og en brugsret til en bestemt bolig. Du hæfter for din del af foreningens gæld, prisen er låst til maksimalprisen, og du betaler boligafgift hver måned i stedet for husleje.
- Andelskrone Andelskronen beregnes som (ejendomsværdi + øvrige aktiver − foreningens gæld) / oprindelige indskud, og du ganger den med dit indskud for at finde din andelsværdi. Den fastsættes på generalforsamlingen og sætter loftet for, hvad andelen må sælges til.
- Asbest Asbest sad i danske byggematerialer fra cirka 1900 til 1990, mest kendt som eternit tag- og bølgeplader. Et intakt, ubeskadiget eternittag er ikke i sig selv farligt, fordi fibrene er bundet i materialet. Faren opstår, når materialet bearbejdes, og nedtagning er omfattet af Arbejdstilsynets regler.
B
- Bankgaranti En bankgaranti er din banks skriftlige, uigenkaldelige løfte om at betale restkøbesummen til sælger på overtagelsesdagen. Du deponerer typisk en udbetaling hos mægleren efter underskrift, og resten af købesummen sikres med bankgarantien.
- Banklån Et banklån er det tillægslån, du optager oven på realkreditlånet, typisk til den del af købet der ligger mellem 80 % og de sidste procent op mod 95 % af boligens værdi. Renten er højere end på realkreditlånet, og vilkårene varierer mere fra bank til bank.
- BBR-Meddelelse BBR-Meddelelsen er husets officielle registerkort: registreret boligareal, antal rum, opførelsesår og varmeforsyning i Bygnings- og Boligregistret. Din opgave før bud er at sammenligne det registrerede med virkeligheden, for når du overtager boligen, overtager du ansvaret for, at BBR er korrekt.
- belåningsgrad Belåningsgraden er lånets andel af boligens værdi; realkreditlån må højst udgøre 80% (75% for fritidsbolig), så de sidste mindst 20% finansieres med banklån og din egen udbetaling.
- bidragssats Bidragssatsen er den løbende afgift du betaler realkreditinstituttet oven på renten, i gennemsnit ca. 0,80% om året af restgælden; den stiger med belåningsgraden og med afdragsfrihed.
- Boligadvokat En boligadvokat gennemgår købsaftalen og berigtiger handlen (laver og tinglyser skødet) og koster typisk ca. 4.450-10.000 kr. Med et advokatforbehold i købsaftalen kan du springe fra uden omkostning, indtil din advokat har godkendt handlen.
- Boligafgift Boligafgiften er den faste månedlige betaling i en andelsbolig, der dækker både foreningens drift og renter og afdrag på foreningens gæld. Den svarer ikke til ejerudgifter - en lav boligafgift kan skjule afdragsfri lån, og en høj kan afspejle tung gæld.
- Budgivning I en budrunde er alle bud hemmelige, og et bud er bindende, så snart det er afgivet. Sælger har fuld ret til at afvise og er ikke forpligtet til at vælge det højeste bud, men kan frit prioritere bedre vilkår eller sige nej til alle bud.
- Bygningssagkyndig Den beskikkede bygningssagkyndige er den byggetekniske ekspert, der skriver tilstandsrapporten under huseftersynsordningen. Beskikkelsen betyder, at personen er godkendt til opgaven, men rapporten dækker kun det synlige og umiddelbart tilgængelige, så et rent afkryds betyder "ingen synlige tegn", ikke "ingen fejl".
E
- Ejendomsavancebeskatning Ejendomsavancebeskatning er den skat, du betaler af fortjenesten, når du sælger en fast ejendom, der ikke er omfattet af parcelhusreglen, typisk en udlejningsejendom eller et forældrekøb, du aldrig selv har boet i. Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst.
- Ejendomsdatarapport Ejendomsdatarapporten er den officielle samling af cirka 50 offentligt registrerede oplysninger om en bolig: økonomi, planforhold, jordforurening, bygningsdata og typisk tilstandsrapport og energimærke. Den koster 105 kr. og bestilles på boligejer.dk, oftest af sælger eller mægleren, når boligen sættes til salg.
- Ejendomsmægler Ejendomsmægleren er sælgerens rådgiver og betales af sælger for at få den bedste handel hjem for sælger. Mægleren skal handle lovligt og redeligt over for dig som køber, men repræsenterer ikke dine interesser, så mange købere får deres egen boligadvokat til at gennemgå handlen.
- Ejendomsmæglersalær Ejendomsmæglersalæret er det honorar, du som sælger betaler mægleren for at sælge din bolig. Salæret er ikke fastsat ved lov og kan forhandles, og oven i betaler du typisk selv for tilstandsrapport, elrapport, energimærke og halvdelen af ejerskifteforsikringen.
- ejendomsværdiskat Ejendomsværdiskat er 5,1 ‰ af de første 9,007 mio. kr. af beregningsgrundlaget og 14 ‰ af resten (2026), og grundlaget er kun 80 % af den offentlige ejendomsvurdering. Den betales af ejere af ejerbolig og ejerlejlighed og lægges oven i grundskylden som en løbende månedlig udgift.
- Ejerforening En ejerforening er den obligatoriske forening af alle ejere i en ejendom med ejerlejligheder. Alle ejere er automatisk medlemmer, og foreningen står for drift og vedligeholdelse af de fælles bygningsdele. Ejerne hæfter kun pro rata efter fordelingstal og subsidiært, ikke solidarisk.
- Ejerlejlighed En ejerlejlighed ejer du fuldt ud, sammen med en andel af fællesarealerne efter dit fordelingstal. Du hæfter kun pro rata og subsidiært for ejerforeningens gæld - ikke solidarisk - og betaler fællesudgifter efter fordelingstallet.
- Ejerskifteforsikring En ejerskifteforsikring dækker køber mod skjulte fejl og mangler, der ikke står i tilstands- eller elinstallationsrapporten, og dækker i mindst 5 år (kan udvides til 10). Når sælger fremlægger rapporterne plus et tilbud og betaler mindst halvdelen af den billigste præmie, fritages sælger fra sit 10-årige ansvar for skjulte fejl.
- Ejerudgifter Ejerudgifter er de faste udgifter ved at eje boligen og dækker grundskyld, ejendomsværdiskat, husforsikring og eventuelle fælles- eller grundejerforeningsudgifter. De omfatter IKKE renter og afdrag på lånet eller dit forbrug af el, vand og varme, så lægger du selv lån og forbrug oven i for at få den reelle månedlige udgift.
- Elinstallationsrapport En elinstallationsrapport er en autoriseret elinstallatørs gennemgang af boligens elinstallationer, gyldig i 12 måneder. Den bruger ikke tilstandsrapportens rød/gul/grå/sort-skala, men sit eget ikonsystem: risiko for stød, risiko for brand, ulovlig elinstallation og forhold der bør undersøges nærmere. Den er obligatorisk sammen med tilstandsrapporten, hvis sælger vil fritages for sit 10-årige ansvar for skjulte fejl.
- Energimærke Energimærket placerer boligen på en skala fra A2020 (mest energieffektiv) til G (mindst), er gyldigt i 10 år og er lovpligtigt ved salg, udlejning og overdragelse. Et lavt mærke (F-G) betyder typisk højere varmeudgifter og en renoveringspukkel, du selv kommer til at betale.
F
- Fastforrentet lån Et fastforrentet realkreditlån har samme rente i hele løbetiden, typisk op til 30 år, så din ydelse ligger fast uanset markedsrenten. Renten er som regel højere end på et variabelt lån, men du kan konvertere til et billigere lån, hvis renten falder, og skære af restgælden, hvis den stiger.
- Fordelingstal Fordelingstallet er den brøk, der bestemmer, hvor stor en del af ejerforeningens fællesudgifter, formue og gæld hver ejerlejlighed står for. Det afspejler typisk lejlighedens areal eller oprindelige værdi og afgør også din stemmevægt og din hæftelse for foreningens gæld.
- Foreningens gæld Foreningens gæld er andelsboligforeningens samlede lån, og din andel af den hæfter du for - den trækkes fra i andelskronen og betales via boligafgiften. Er gælden større end ejendommens værdi, er foreningen teknisk insolvent, hvilket er en reel risiko.
- Forsigtighedsprincip Forsigtighedsprincippet betyder, at du kun betaler boligskat af 80 % af den offentlige vurdering. Der trækkes 20 % fra ejendoms- og grundværdien, før ejendomsværdiskat og grundskyld beregnes, for at tage højde for usikkerheden i enhver vurdering.
- Fortrydelsesret Du har 6 hverdages fortrydelsesret efter du har skrevet under på købsaftalen, men det koster en godtgørelse på 1 % af købesummen til sælger at fortryde. Fristen tæller ikke lørdage, søndage, helligdage eller grundlovsdag, og du skal både give skriftlig besked og betale de 1 % inden fristen udløber.
- Forældrekøb Forældrekøb er når en forælder køber en bolig og lejer den ud til sit barn, og du beskattes altid af markedslejen, også selv om du opkræver mindre. Vil du give barnet rabat, regnes forskellen som en gave, der er skattefri op til 80.600 kr. pr. forælder i 2026; ud over det udløser den gaveafgift.
- Fugt Fugt er årsagen bag de fleste skimmel- og rådskader, så det er fugten, du skal jagte, ikke pletten. De typiske kilder er opstigende grundfugt i murede kældervægge uden fugtspærre og dårligt ventilerede krybekældre. Tegnene er saltudblomstring, afskallet puds, mørke skjolder og en jordslået lugt.
- Fællesudgifter Fællesudgifter er den månedlige betaling til ejerforeningen i en ejerlejlighed, fordelt efter dit fordelingstal, og dækker drift og vedligehold af fællesarealer. De omfatter ikke renter og afdrag på din egen bolig - dem betaler du selv via dit realkreditlån.
G
- Gaveafgift Gaveafgift er den afgift, du betaler, hvis en gave til dit barn overstiger det afgiftsfrie beløb. I 2026 kan hver forælder give sit barn op til 80.600 kr. afgiftsfrit om året, altså 161.200 kr. hvis begge forældre giver. Af beløb over grænsen betales 15 % i gaveafgift.
- Generalforsamling Generalforsamlingen er andels- eller ejerforeningens øverste myndighed, hvor medlemmerne mødes mindst en gang om året. Her fastsætter en andelsforening andelskronen inden for lovens loft og godkender regnskab og budget. Det er reelt her, dine fremtidige boligomkostninger og andelens pris afgøres.
- grundskyld Grundskyld er en kommunal skat på grundens værdi: kommunen fastsætter promillen (max 30 ‰), og den beregnes på 80 % af den offentlige grundvurdering. Stigningen er fra reformen 2024 begrænset til højst 4,75 % om året, og skatten betales løbende af ejere af villa og ejerlejlighed.
- gældsfaktor Gældsfaktor er din samlede gæld delt med husstandens årsindkomst før skat; over 4 regnes som høj gæld, og banken stiller skærpede krav til, om din økonomi kan holde ved et prisfald.
K
- Kreditvurdering Kreditvurderingen er bankens vurdering af, om du har råd til lånet, ud fra indkomst, gæld, formue og rådighedsbeløb. Som en del af den skal banken stressteste din økonomi med en rente 1 procentpoint over den aktuelle, dog mindst 4 %.
- Kurssikring Kurssikring (en fastkursaftale) låser kursen på dine realkreditobligationer fast frem til en aftalt dato, typisk overtagelsesdagen. Så kender du renten og udbetalingen på lånet, uanset om kurserne svinger, mens du venter på at handlen bliver gennemført.
- Købsaftale Købsaftalen er den bindende kontrakt mellem køber og sælger om handlen, og den er bindende, når begge parter har skrevet under. Selv efter underskrift har du 6 hverdages fortrydelsesret mod at betale 1 % af købesummen, og de fleste købere tager et advokatforbehold ind.
O
- Obligationslån Et realkreditlån er et obligationslån: instituttet udsteder obligationer og sælger dem til investorer, og det er deres penge, du låner. Kursen er prisen på obligationerne, og ligger den under 100, når du optager lånet, får du udbetalt mindre, end du skylder. Forskellen er dit kurstab.
- Offentlig ejendomsvurdering Den offentlige ejendomsvurdering fastsættes af Vurderingsstyrelsen og er grundlaget for dine boligskatter, ikke en markedspris du kan byde efter. Efter et forsigtighedsprincip beskattes du kun af 80 % af vurderingen, da der trækkes 20 % fra inden skatten beregnes.
- Overtagelsesdag Overtagelsesdagen er den dag, hvor boligen overgår til dig som køber. Fra det tidspunkt overgår risikoen for ejendommen til dig, så din husforsikring skal dække fra denne dag, og der laves en refusionsopgørelse med overtagelsesdagen som skæringsdag.
P
- Parcelhusreglen Parcelhusreglen betyder, at din fortjeneste ved salg af dit eget hus eller din ejerlejlighed som hovedregel er skattefri, hvis boligen har tjent som bolig for dig eller din husstand i ejertiden og grunden er under 1.400 m². Ved større grunde gælder to undtagelser.
- PCB PCB er et miljøgift-stof, der blev brugt i danske bygninger fra 1950erne frem til 1977, typisk i elastiske fugemasser og i forseglingen på termoruder. Det er relevant i huse opført eller renoveret i den periode, især omkring vinduer, døre og facadefuger. PCB måles i indeluften, og de højeste niveauer kræver sanering.
R
- Radon Radon er en radioaktiv gas, og Sundhedsstyrelsens referenceniveau er 100 Bq/m³: ligger målingen på 100-200 Bq/m³ bør lette tiltag (fx ventilation) sættes i gang, og over 200 Bq/m³ anbefales mere omfattende radonsikring. Det måles ikke i tilstandsrapporten, så en separat måling er den eneste måde at kende niveauet på.
- realkreditlån Et realkreditlån dækker op til 80% af boligens pris (75% for fritidsbolig) og finansierer dermed hovedparten af dit køb; løbetiden er højst 30 år, og du kan vælge fast eller variabel rente.
- Rentetilpasningslån Et rentetilpasningslån (flexlån) har variabel rente, der låses fast igen med faste mellemrum: et F-kort tilpasser renten hver 6. måned, et F1 hvert år, et F3 hvert 3. år og et F5 hvert 5. år. Jo kortere interval, jo lavere startrente, men jo oftere kan ydelsen stige.
- Rådighedsbeløb Rådighedsbeløbet er det beløb, du har tilbage hver måned, når alle faste udgifter og boligydelsen er betalt, altså det, der skal dække mad, tøj, transport og uforudsete udgifter. Banken ser på det i kreditvurderingen, og der er ingen lovfast grænse, så den varierer fra bank til bank.
S
- Salgspris Salgsprisen er den pris, en bolig faktisk blev handlet til, ikke den pris den var annonceret til (udbudsprisen). Det er salgspriser på sammenlignelige, nyligt solgte boliger i området, der viser, hvad markedet reelt betaler, så det er dem, du forankrer dit bud i.
- Samejeoverenskomst En samejeoverenskomst er en aftale, der fastlægger hvem der ejer hvor stor en andel og hvad der sker ved salg eller brud, og den er især vigtig for ugifte, fordi der ikke findes nogen lovbestemt deling mellem samlevere. Uden den ejer hver kun det, man har betalt eller står registreret for, og der er ingen automatisk deling eller arveret hvis I går fra hinanden.
- Skatterabat Skatterabatten er en midlertidig rabat, der sikrer, at ingen, der ejede sin bolig før 1. januar 2024, betaler mere i samlet boligskat end før reformen. Den bortfalder helt ved salg, så en ny køber betaler den fulde ejendomsskat uden rabat.
- Skimmelsvamp Skimmelsvamp er et tegn på fugt, ikke en selvstændig fejl. Den vokser, hvor en flade har været fugtig længe: bag skabe på kolde ydervægge, i badeværelser, kældre og krybekældre. Den står kun i tilstandsrapporten, hvis den er synlig og tilgængelig, så et rent afkryds er ingen garanti for et tørt hus.
- Skjulte fejl og mangler Skjulte fejl og mangler er skader, der ikke var synlige ved handlen, og som sælger som udgangspunkt hæfter for i op til 10 år. Sælger kan kun slippe for ansvaret via huseftersynsordningen: tilstandsrapport + elinstallationsrapport + tilbud om ejerskifteforsikring, hvor sælger betaler mindst halvdelen af præmien.
- Skøde Skødet er det digitale dokument der tinglyser dig som ejer; det udløser en tinglysningsafgift på 1.850 kr. fast plus 0,6 % af købesummen. Først når skødet er tinglyst i Tingbogen, er din ejendomsret offentligt sikret.
T
- Tilstandsrapport En tilstandsrapport er den byggesagkyndiges gennemgang af husets synlige skader, gyldig i 6 måneder, og siden 1. oktober 2020 markeres fund med fire farver: rød = kritiske skader (haster), gul = alvorlige (kan vente få år), grå = mindre alvorlige, sort = bør undersøges nærmere. Den er sælgers ansvar og koster typisk 4.000-10.000 kr.
- Tinglysningsafgift Statsafgift for at tinglyse handlen: skødet koster 1.850 kr. fast plus 0,6 % af købesummen, og et nyt realkreditpant koster 1.825 kr. fast plus 1,25 % af lånet (sat ned fra 1,45 % pr. 1. januar 2026). Det er typisk din næststørste købsomkostning efter udbetalingen.
U
- udbetaling Du skal selv lægge mindst 5% af boligens pris i udbetaling; på en bolig til 4 mio. kr. er det 200.000 kr., som hverken realkredit- eller banklån må dække.
- Udbudspris Udbudsprisen er den pris sælger annoncerer boligen til, ikke den pris du ender med at betale. Den er sælgers ønske og udgangspunkt for budgivningen, så vurder den altid mod boligens reelle markedsværdi, før du byder.
V
- Valuarvurdering En valuarvurdering er en professionel vurdering af andelsforeningens ejendom som udlejningsejendom, brugt som grundlag for andelskronen. Efter lov nr. 330 af 9. april 2024 er den gyldig i 42 måneder mod tidligere 18. En høj vurdering kan puste andelsværdien op, så du betaler mere for andelen.
- Vedligeholdelsesplan En vedligeholdelsesplan er foreningens flerårige plan for, hvornår tag, facade, installationer og andre bygningsdele skal vedligeholdes, og hvad det koster. For ejerforeninger under normalvedtægten er den reelt obligatorisk: bestyrelsen skal udarbejde den, og den forelægges generalforsamlingen til godkendelse.