Reavinstskatt och uppskov 2026: vad du betalar när du säljer

När du säljer din bostad med vinst betalar du 22 procent i skatt på vinsten. Köper du en ny bostad kan du skjuta upp skatten genom uppskov, som sedan 2021 är räntefritt. För dig som ska köpa nästa bostad är det här viktigt: uppskovet frigör pengar som annars gått till skatt, och de pengarna kan bli din kontantinsats.

Så räknar du vinsten

Vinsten är inte hela försäljningssumman, utan det du faktiskt tjänat. Du räknar den så här:

Försäljningspris, minus försäljningsutgifter som mäklararvode, minus vad du en gång köpte bostaden för, minus dina förbättringsutgifter.

Det som blir kvar är din vinst, och det är den du skattar på. Säljer du i stället med förlust får du dra av halva förlusten i deklarationen.

Vad som räknas som förbättringsutgift

Förbättringsutgifter sänker vinsten, så de är värda att hålla reda på. Skatteverket delar dem i två spår.

Typ	Vad det är	Avdrag
Grundförbättring	Ny-, till- och ombyggnad eller något helt nytt som inte fanns förut	Hela kostnaden, ingen tidsgräns
Förbättrande reparation	Underhåll som gjort bostaden bättre än vid köpet	Endast om gjort under säljåret eller de fem föregående åren

Vanligt underhåll som att måla om i samma standard räknas inte. Bytte du till ett dyrare material räknas bara merkostnaden som grundförbättring. Och utgifterna måste uppgå till minst 5 000 kr under samma år för att vara avdragsgilla det året. Spara därför kvitton från renoveringar, de blir pengar värda när du säljer.

Skatten i kronor

Tekniskt beskattas 22/30 av vinsten i inkomstslaget kapital, där skatten är 30 procent. Det landar på 22 procent av hela vinsten.

Räkneexempel: en vinst på 150 000 kr ger en skattepliktig del på 110 000 kr, och skatten blir 33 000 kr. Har du gjort avdragsgilla förbättringar för 100 000 kr över åren sjunker vinsten till 50 000 kr, och skatten till 11 000 kr. Kvittona spelar roll.

Uppskov: skjut upp skatten räntefritt

Säljer du din permanentbostad och köper en ny bostad inom EES kan du begära uppskov, alltså skjuta upp skatten på vinsten. Sedan 1 januari 2021 är uppskovet räntefritt. Den gamla årliga schablonintäkten på cirka 0,5 procent är borttagen, så det kostar inget att låta skatten vänta.

Några villkor gäller:

• Uppskovsbeloppet måste vara minst 50 000 kr per ägare
• Taket är 3 000 000 kr per bostad, fördelat efter ägarandel
• Ursprungsbostaden ska ha varit din permanentbostad, du ska ha bott där minst ett år före försäljningen eller minst tre av de senaste fem åren
• Du ska ha köpt den nya bostaden tidigast 1 januari året före och senast 31 december året efter försäljningen
• Du ska ha flyttat in senast 2 maj andra året efter försäljningsåret

Har du sålt med vinst 2020 eller senare och betalat in skatten kan du begära uppskov i efterhand genom omprövning, och få tillbaka skatten för att i stället skjuta upp den gratis.

Vad det betyder för dig som ska köpa

De flesta som köper en ny bostad säljer också sin gamla. Då är uppskovet inte bara en skattefråga utan en likviditetsfråga. I stället för att lägga vinsten på skatt direkt kan du ta med den till nästa köp och använda den som kontantinsats. Eftersom uppskovet är räntefritt kostar det dig inget att vänta, och du behåller mer kapital i bostaden där det jobbar åt dig.

Räkna alltså på din nästa bostad med och utan uppskov. Skillnaden kan vara just den kontantinsats du behöver för att nå dit du vill.

Checklista när du säljer

• Räkna vinsten: pris minus mäklararvode minus inköpspris minus förbättringar
• Leta fram kvitton på grundförbättringar och förbättrande reparationer
• Avsätt 22 procent av vinsten till skatt om du inte begär uppskov
• Köper du nytt inom EES: begär uppskov och behåll vinsten till kontantinsatsen
• Sålt med vinst 2020 eller senare utan uppskov: överväg omprövning, det är gratis nu