Dolt fel (salainen virhe)

Ett dolt fel (salainen virhe) avser en brist som ingendera parten kände till eller skäligen kunde upptäcka vid köptillfället. Det väsentliga är att säljarens ansvar finns, även om säljaren handlat omsorgsfullt och gett alla uppgifter ärligt. Måttstocken är om objektet till sin kvalitet avviker betydligt från det man med fog kan förutsätta av ett motsvarande objekt med hänsyn till köpesumman och övriga omständigheter.

Vid fastighetsköp regleras dolda fel i jordabalken, vid köp av en bostadsaktie, alltså aktielägenhet, i bostadsköplagen. Tröskeln är hög: ett litet eller normalt slitage räcker inte, utan bristen ska vara betydande i förhållande till objektets ålder, pris och skick. Typiska exempel är fukt- eller mögelskador som dolts inne i en väggkonstruktion eller en dräneringen som inte fungerar och som avslöjas först efter köpet.

Om du misstänker ett dolt fel, agera snabbt. Reklamationen, alltså felanmälan, ska göras inom skälig tid från att felet märktes eller borde ha märkts, och det lönar sig inte att dröja. En konditionsgranskning gjord före köpet minskar risken och antecknar synliga brister, men den tar inte bort säljarens ansvar för ett dolt fel. Red ut felets orsak och omfattning dokumenterat, eftersom ett eventuellt prisavdrag eller en hävning av köpet avgörs på den visade betydelsen.