Konditionsgranskning och dolda fel: vad du inte ser på visningen (2026)

En vanlig konditionsgranskning ser inte in i väggen eller golvet. Den är en sinnesbaserad granskning som inte bryter konstruktioner (KH 90-00394): granskaren tittar, knackar, mäter ytfukt och antecknar riskerna. Att en skada existerar bekräftar den bara sällan, och en dold fukt- eller mögelskada kan vara just den som blir dyr först efter köpet. Det här är det viktigaste att förstå vid ett bostadsköp: granskningen berättar var risken finns, inte om skadan redan uppstått.

Vad konditionsgranskningen INTE hittar

Granskaren öppnar inte väggar, borrar inte i golvet och gräver inte i marken. Därför faller dessa regelbundet utanför den sinnesbaserade granskningen:

Vad som inte syns	Varför	Vad som behövs
Fukt inne i konstruktionen	Ytan kan vara torr, under blött	konditionsundersökning, konstruktionsöppning
Dräneringens och fuktspärrens skick	Under marken och plattan	Grävning, fuktmätning
Rörstammens verkliga ålder	Syns bara på ytan	Filmning, åldersuppgift om rörstammen
Radon	Luktfri, osynlig gas	Radonmätning i oktober-april
Riskkonstruktioner i övre och nedre bjälklaget	Inne i isoleringen	Riskkonstruktionsutredning

Om objektet har en känd riskkonstruktion (till exempel falsk sockel, golv på mark eller en konstruktionslösning från 1970-80-talet) är granskarens fynd en signal att fortsätta till en konditionsundersökning. En konditionsundersökning är en djupare utredning som ofta öppnar konstruktioner och som verkligen mäter skadan. För en riskkonstruktion räcker enbart en sinnesbaserad granskning inte.

Köparens ansvar: undersökningsplikt

Köparen har undersökningsplikt: skyldigheten att sätta sig in i objektet omsorgsfullt före köpet. Om det i handlingarna eller i själva bostaden finns ett tydligt tecken på ett problem och du inte utreder det, kan du senare inte åberopa just den omständigheten som ett fel. Granskningen upphäver inte den här skyldigheten, utan stöder uppfyllandet av den.

Använd visningen och handlingarna tillsammans. Be om och läs disponentintyget, reparationsplanerna och eventuella tidigare undersökningar. Om säljaren eller en handling nämner ett reparationsbehov, övergår det till din kännedom, och om du låter bli att utreda det blir det din risk.

Dolt fel: ansvar även om säljaren agerade omsorgsfullt

Ett dolt fel (jordabalken 2:17.1.5) avser ett fel som ingendera parten kände till eller skäligen kunde upptäcka vid köptillfället. Det väsentliga är att säljaren kan vara ansvarig även om hen agerade omsorgsfullt och inte dolde någonting. Förutsättningen är att objektet avviker väsentligt från vad köparen med fog kunde förvänta sig med beaktande av pris och åldersuppgifter.

Vilken lag som tillämpas beror på köpets objekt:

Objekt	Lag	Absolut reklamationstid
aktielägenhet (bostadsaktie)	lagen om bostadsköp 843/1994	2 år
Fastighet (egnahemshus, tomt)	jordabalken 540/1995	5 år

På köp av en bostadsaktie tillämpas lagen om bostadsköp och på köp av en fastighet jordabalken. Skillnaden är stor: ansvarstiden i en fastighet är längre, eftersom fel i konstruktionerna framträder långsamt.

Reklamation: anmäl inom skälig tid

Reklamation betyder en felanmälan till säljaren. Den ska ske inom skälig tid från att du upptäckte felet eller borde ha upptäckt det. I konsumenttvistenämndens praxis har som skälig vanligen ansetts cirka 3-4 månader från upptäckten. Vänta inte: en för sent gjord reklamation kan fälla ett annars giltigt krav.

Ovanpå den skäliga tiden kommer en absolut bortre gräns: i en aktielägenhet 2 år och i en fastighet 5 år från besittningsöverlåtelsen. Därefter upphör ansvaret, även om felet hade varit dolt. Gör reklamationen skriftligt, beskriv felet, tidpunkten då det upptäcktes och ditt krav.

Radon: mät, gissa inte

Radon syns inte alls i granskningen, eftersom det är en luktfri och osynlig gas. Referensvärdet för radonhalten i bostäder är 300 Bq/m3, och för en nybyggnad strängare 200 Bq/m3. En tillförlitlig mätning görs under uppvärmningssäsongen i oktober-april med en två månaders burkmätning. Om du köper på ett område där radon är vanligt lönar det sig att be om mätresultatet av säljaren eller komma överens om en egen mätning.

Så går du tillväga före köpet

Ett nästa steg: beställ en konditionsgranskning och be granskaren namnge riskkonstruktionerna separat. Om det i rapporten står risk, är det en fråga om en fortsatt konditionsundersökning. Gå igenom följande:

• Läs hela granskningsrapporten, också riskomnämnandena och rekommendationerna om fortsatta undersökningar.
• Utred rörstammens och elens ålder samt gjorda reparationer ur handlingarna.
• Be om radonmätresultatet eller kom överens om en mätning under uppvärmningssäsongen.
• Kontrollera om köpet gäller en aktie eller en fastighet, så att du vet din reklamationstid.
• Spara alla handlingar och all kommunikation skriftligt.

Granskningen och handlingarna lönar det sig att läsa tillsammans, eftersom felansvaret bestäms enligt vad du hade kunnat upptäcka. När du samlar uppgifterna omsorgsfullt förblir ett dolt fel säljarens risk och faller inte på en brist i din undersökningsplikt.

Om du vill att handlingarna och riskerna gås igenom åt dig, fäst annonsens adress i Heimer, så samlar Heimer objektets risker, reparationsbehov och reklamationstidtabell i en vy.