Sælge bolig i Danmark: er min fortjeneste skattefri? Parcelhusreglen og nettoprovenu

Det korte svar: sælger du din egen bolig, og har den tjent som bolig for dig eller din husstand i ejertiden, er fortjenesten som hovedregel skattefri efter parcelhusreglen. Undtagelsen handler især om grundens størrelse.

Parcelhusreglen og 1.400 m2-reglen

To betingelser skal være opfyldt: boligen har tjent som din bolig i ejertiden, og grunden er under 1.400 m2. Er grunden 1.400 m2 eller større, er salget stadig skattefrit, hvis offentlige myndigheder erklærer, at grunden ikke kan udstykkes til en selvstændig byggegrund, eller hvis Vurderingsstyrelsen vurderer, at en udstykning ville forringe restarealet eller bygningerne med mere end 20 %. Reglen gælder kun fysiske personer.

Sommerhus? Sommerhusreglen kort

For sommer- og fritidshuse gælder en tilsvarende regel: fortjenesten er skattefri, hvis du eller din husstand har benyttet huset privat i hele eller en del af ejertiden, og samme arealbetingelse er opfyldt. Ejeren har bevisbyrden for den private benyttelse.

Når fortjenesten er skattepligtig

Har boligen aldrig tjent som din egen bolig, for eksempel et forældrekøb eller en ren udlejningsejendom, er fortjenesten skattepligtig efter ejendomsavancebeskatning. Fortjenesten opgøres som afståelsessum minus anskaffelsessum, hvor anskaffelsessummen forhøjes med 10.000 kr. for hvert ejerår. Den beskattes som kapitalindkomst.

Hvad betaler du selv som sælger?

Mæglersalæret er ikke fastsat ved lov og kan forhandles, som et fast beløb eller et fast beløb plus provision. Ud over salæret betaler du typisk selv for tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke, og du deler regningen for ejerskifteforsikringen med køber: mægleren indhenter to tilbud, og du betaler halvdelen af det billigste. En dygtig mægler er en samarbejdspartner i salget, så det handler om at forstå, hvad du betaler for, ikke om at undvære rådgivning.

Processen og hvad du reelt får ud af salget

Overordnet forløb: vurdering og valg af mægler, tilstands- og elrapport plus energimærke, markedsføring og fremvisning, købsaftale, og til sidst tinglysning og overtagelse. Dit nettoprovenu er salgsprisen minus indfrielse af lån, salær og salgsomkostninger, og eventuel kapitalgevinstskat, hvis boligen ikke er omfattet af parcelhusreglen. Regn baglæns fra nettoprovenuet, så ved du, hvad der reelt er tilbage til den næste bolig. Vil du se tallet, kan Heimers nettoprovenu-beregner gøre regnestykket for dig.