Boligskat efter 2024-reformen: ejendomsværdiskat og grundskyld
Hvad bliver din boligskat efter 2024-reformen? Du betaler fuld ejendomsværdiskat (5,1 ‰/14 ‰) og kommunal grundskyld, begge af 80 % af de nye vurderinger. Skatterabatten følger ikke med ved salg, så sælgers tal er ikke dit. Sådan regner du dit reelle niveau ud.
Opdateret: 2026-06-22
Som ny køber betaler du fuld boligskat fra dag ét, uden den rabat, som tidligere ejere kan have. Boligskatten består af to dele, der begge er ført ind under boligskattereformen, som trådte i kraft 1. januar 2024: ejendomsværdiskat (en statslig skat af boligens værdi) og grundskyld (en kommunal skat af grundens værdi). Begge beregnes nu af 80 % af Vurderingsstyrelsens nye, markedsnære vurderinger. Et hurtigt overslag: en ejerbolig vurderet til 4 mio. kr koster typisk 4-5.000 kr om måneden i samlet boligskat, afhængigt af kommunens grundskyldspromille.
Sådan beregnes din ejendomsværdiskat
Ejendomsværdiskatten er 5,1 promille af beskatningsgrundlaget op til en progressionsgrænse og 14 promille af den del, der ligger over. Grænsen er 9.007.000 kr i 2026.
Beskatningsgrundlaget er 80 % af ejendomsværdien fra den nye offentlige ejendomsvurdering. De 20 % rabat kaldes forsigtighedsprincippet og er bygget ind, så en usikker vurdering ikke straffer dig.
Et eksempel på en bolig vurderet til 5.000.000 kr:
| Trin | Beregning | Beløb |
|---|---|---|
| Ejendomsværdi (vurdering) | 5.000.000 kr | |
| Beskatningsgrundlag | 80 % af 5.000.000 | 4.000.000 kr |
| Ejendomsværdiskat | 5,1 ‰ af 4.000.000 | 20.400 kr/år |
Hele beløbet ligger under progressionsgrænsen, så her bruges kun den lave sats. Først når beskatningsgrundlaget overstiger 9.007.000 kr, rammer du de 14 promille af det overskydende.
Grundskyld: den kommunale del
Grundskylden beregnes af 80 % af grundværdien ganget med den grundskyldspromille, din kommune fastsætter. Promillen varierer betydeligt fra kommune til kommune, så to ens huse i to nabokommuner kan have forskellig grundskyld. Et vejledende landsgennemsnit ligger omkring 7,4 promille, men du skal altid tjekke den konkrete kommune.
For samme bolig, hvor grundværdien antages at være 1.500.000 kr og kommunens promille 7,4:
| Trin | Beregning | Beløb |
|---|---|---|
| Grundværdi (vurdering) | 1.500.000 kr | |
| Beskatningsgrundlag | 80 % af 1.500.000 | 1.200.000 kr |
| Grundskyld | 7,4 ‰ af 1.200.000 | 8.880 kr/år |
I dette eksempel bliver den samlede boligskat altså 20.400 + 8.880 = 29.280 kr om året, eller cirka 2.440 kr om måneden.
Stigningsloftet: hvorfor skatten kan vokse langsomt
Reformen indførte et stigningsloft på 4,75 % om året for grundskylden. Det betyder, at selvom de nye vurderinger sender grundværdien markant op, kan din grundskyld højst stige 4,75 % årligt, indtil den fulde skat er nået. Loftet beskytter mod pludselige spring, men det betyder også, at skatten typisk stiger hvert år i en indfasningsperiode, indtil den når sit fulde niveau.
For dig som køber er pointen: den boligskat, der står i salgsopstillingen i dag, er ikke nødvendigvis den, du ender med at betale om nogle år. Spørg derfor om det fulde, ikke-rabatterede niveau.
Skatterabatten følger ikke med ved salg
Dette er det vigtigste punkt for en ny køber. Mange nuværende ejere betaler mindre, end reformens regler egentlig tilsiger, fordi de får en skatterabat. Rabatten blev givet, så ingen, der allerede ejede sin bolig før 1. januar 2024, skulle betale mere på grund af reformen.
Men rabatten er personlig og bortfalder ved salg. Når du køber boligen, starter du på den fulde boligskat uden rabat. Sælgerens lave skattetal er derfor ikke retvisende for din økonomi.
Sådan tjekker du dit reelle niveau:
- Slå boligen op på vurderingsportalen.dk og find ejendomsværdien og grundværdien.
- Beregn 80 % af hver som beskatningsgrundlag.
- Gang ejendomsværdidelen med 5,1 ‰ (14 ‰ over 9.007.000 kr) og grunddelen med kommunens grundskyldspromille.
- Sammenlign med tallet i salgsopstillingen. Hvis sælgers tal er lavere, skyldes det sandsynligvis rabatten, du ikke arver.
Boligskat i dit samlede budget
Boligskatten er en stor post i dine løbende ejerudgifter, sammen med husforsikring og eventuelle fælles- eller grundejerforeningsudgifter. Den indgår ikke i selve låneydelsen, så den lægger sig oven i renter og afdrag, når du regner på, hvad boligen reelt koster om måneden.
| Post | Indgår i boligskat? |
|---|---|
| Ejendomsværdiskat | Ja |
| Grundskyld | Ja |
| Husforsikring | Nej (egen ejerudgift) |
| Låneydelse (renter + afdrag) | Nej |
| El, vand, varme (forbrug) | Nej |
Køber du ejerlejlighed, betaler du selv ejendomsværdiskat og din andel af grundskylden via fordelingstallet. I en andelsbolig ligger ejendomsskatterne derimod i foreningens samlede økonomi og er en del af boligafgiften, så du betaler dem indirekte og ikke som personlig ejendomsværdiskat.
Det vigtigste at huske
Boligskatten efter 2024-reformen er forudsigelig, når du kender de tre tal: vurderingen, de 80 %, og kommunens grundskyldspromille. Den største faldgrube er at stole på sælgers skattebeløb, fordi skatterabatten ikke følger med boligen. Regn altid på det fulde niveau, før du lægger et bud, så boligskatten ikke bliver en ubehagelig overraskelse efter overtagelsen.
Ord at kunne
Ofte stillede spørgsmål
Hvor meget stiger min boligskat efter de nye vurderinger?
Grundskylden kan højst stige 4,75 % om året på grund af reformens stigningsloft, indtil den fulde skat er nået. Det betyder, at selvom de nye vurderinger sender grundværdien markant op, kommer stigningen gradvist i en indfasningsperiode. Ejendomsværdiskatten har ikke samme årlige loft, men beregnes af 80 % af ejendomsværdien med 5,1 promille op til 9.007.000 kr (2026) og 14 promille derover.
Hvorfor betaler jeg mere i boligskat end den tidligere ejer?
Fordi skatterabatten ikke følger med ved salg. Ejere, der købte boligen før 1. januar 2024, fik en rabat, så de ikke skulle betale mere på grund af reformen. Den rabat er personlig og bortfalder, når boligen sælges. Som ny køber starter du derfor på den fulde boligskat uden rabat, og sælgers lave tal er ikke retvisende for din økonomi.
Hvad er forskellen på ejendomsværdiskat og grundskyld?
Ejendomsværdiskat er en statslig skat af hele boligens værdi, og den er 5,1 promille op til 9.007.000 kr (2026) og 14 promille derover, beregnet af 80 % af ejendomsværdien. Grundskyld er en kommunal skat, der kun beregnes af grundens værdi (80 % af grundværdien) ganget med kommunens grundskyldspromille. Du betaler begge dele som ejer af en ejerbolig.
Hvordan finder jeg ud af, hvad boligskatten reelt bliver for mig?
Slå boligen op på vurderingsportalen.dk og find ejendomsværdien og grundværdien. Tag 80 % af hver som beskatningsgrundlag. Gang ejendomsværdidelen med 5,1 promille (14 promille over 9.007.000 kr) og grunddelen med kommunens grundskyldspromille. Læg de to tal sammen. Det er dit fulde niveau uden rabat, og det er det, du bør budgettere med, ikke nødvendigvis tallet i salgsopstillingen.
Heimer gør det her for dig
Indsæt en boligannonce, så får du månedsudgiften, risiciene og hvad du skal tjekke. På 30 sekunder.
Prøv gratisLæs videre
- Hvad koster det at eje en bolig? Ejerudgifter, energimærke og radon Den reelle månedlige udgift ved at eje bolig er mere end lånet. Ejerudgifter (grundskyld, ejendomsværdiskat, forsikring, forening), varmeudgift styret af energimærket og radon under 100 Bq/m³ afgør, hvad boligen koster dig hver måned. Her er tallene.
- Tinglysningsafgift og købsomkostninger 2026: Hvad koster handlen oveni prisen? Oveni købesummen betaler du typisk 25.000-50.000+ kr i købsomkostninger. Tinglysning af skøde koster 1.850 kr + 0,6 %, pant 1.825 kr + 1,25 % (sat ned fra 1,45 % pr. 1.1.2026), og en boligadvokat 4.450-10.000 kr. Mægleren betales af sælger. Her er hele regnestykket, så du ved præcis hvad du skal have klar på kontoen, før du byder.
- Har jeg råd? Realkreditlån, udbetaling og gældsfaktor forklaret Sådan regner du ud, hvor meget du kan låne til bolig i Danmark: realkreditlån op til 80 procent, mindst 5 procent udbetaling, gældsfaktor under 4 og rentestress på plus 1 procentpoint med gulv på 4 procent. Få overblik over fast kontra variabel rente, afdragsfrihed og bidragssats.
- Andelsbolig eller ejerlejlighed? Andelskrone, foreningens gæld og hæftelse Andelskronen og foreningens gæld afgør, om en andelsbolig er prisen værd. Få svaret: andelsbolig (maksimalpris, boligafgift, foreningens gæld, teknisk insolvens, nøgleoplysningsskema) sammenlignet med ejerlejlighed (direkte ejerskab, fordelingstal, fællesudgifter, pro rata-hæftelse). Skrevet for førstegangskøbere.