Tilstandsrapport, elrapport og skjulte fejl: sådan ser du, hvad der er galt med huset

Det korte svar: du finder ud af, hvad der er galt med huset, ved at læse to dokumenter, sælger får lavet inden salget. Tilstandsrapporten beskriver bygningens fysiske stand, og elinstallationsrapporten beskriver de elektriske installationer. Sammen med et tilbud om ejerskifteforsikring udgør de huseftersynsordningen, og den ordning er det, der fritager sælger for det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler. Læser du de to rapporter rigtigt, kan du se de fleste kendte problemer, før du byder.

Huseftersynsordningen: tre ting på én gang

For at slippe ud af mangelansvaret skal sælger gøre tre ting, og de skal alle være på plads, før du skriver under:

Element	Indhold	Gyldighed
Tilstandsrapport	Bygningssagkyndig gennemgang af husets synlige fysiske stand	Under 6 måneder gammel
Elinstallationsrapport	Autoriseret elinstallatørs gennemgang af el-installationerne	Under 12 måneder gammel
Tilbud om ejerskifteforsikring	Sælger skal betale mindst halvdelen af den billigste tilbudte præmie	Skal foreligge ved handlen

Mangler ét af de tre elementer, har sælger ikke gjort ordningen færdig, og så hæfter sælger fortsat for skjulte fejl i op til 10 år. Det er vigtigt for dig at vide, for det afgør, hvem der bærer risikoen for et problem, ingen har set endnu.

Tilstandsrapportens farveskala (siden 1.10.2020)

Tilstandsrapporten bruger en farveskala, der erstattede de gamle bogstavkoder (K0 til K3, UN og IB) den 1. oktober 2020. Hver enkelt skade får én af fire farver, og farven fortæller, hvor alvorlig skaden er for bygningen:

• Rød = kritiske skader. Skader, der allerede har medført eller vil medføre, at en bygningsdel ikke kan fungere. Det er her, du skal være mest opmærksom.
• Gul = alvorlige skader. Skader, der udvikler sig videre, hvis der ikke gøres noget.
• Grå = mindre alvorlige skader. Skader, der ikke har større betydning lige nu.
• Sort = bør undersøges nærmere. Den sagkyndige kan ikke vurdere skaden uden videre undersøgelse, så omfang og pris er ukendt.

En sort markering er ikke det samme som en lille fejl. Den betyder, at noget er uafklaret, og uafklaret kan blive dyrt. Mange købere overser sort, fordi den ikke ser så dramatisk ud som rød. Tag den lige så alvorligt: bed eventuelt om en byggesagkyndig, der kan kigge nærmere på de sorte punkter, før du lægger dig fast på en pris.

Husk også, at en bygningssagkyndig kun beskriver det, der er synligt og tilgængeligt på besigtigelsesdagen. Et hus uden røde markeringer er ikke nødvendigvis fejlfrit. Det er et hus, hvor de synlige forhold var i orden den dag.

Elinstallationsrapporten har sit eget system

Elinstallationsrapporten bruger ikke farveskalaen. Den har sit eget ikonsystem, fordi el-fejl handler om sikkerhed mere end om bygningsslid. Ikonerne markerer blandt andet:

• Risiko for elektrisk stød
• Risiko for brand
• Ulovlige forhold (installationer, der ikke lever op til reglerne)
• Forhold, der bør undersøges nærmere

En ulovlig eller farlig installation kan koste betydeligt at lovliggøre, og el-arbejde skal udføres af en autoriseret installatør. Læs derfor elrapporten lige så grundigt som tilstandsrapporten, og læg de markerede forhold ind i dit budget, før du byder.

Hvad ejerskifteforsikringen faktisk dækker

Ejerskifteforsikringen dækker skjulte fejl, altså skader, der var til stede ved købet, men som ikke fremgår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Det er præcis det punkt, der gør forsikringen vigtig for dig: det, der står i rapporterne, kender du allerede og har taget højde for i prisen. Det, du ikke kan se, er det, forsikringen er til for.

Sælger skal tilbyde forsikringen og betale mindst halvdelen af den billigste tilbudte præmie. Du tegner og betaler resten, hvis du vil have dækningen, og det vil de fleste købere. Dækningen løber typisk i mindst 5 år og kan udvides til op til 10 år. Læs altid den konkrete police, for der er undtagelser (for eksempel forhold, der allerede er nævnt i rapporterne, eller bygningsdele, som forsikringen ikke omfatter).

Vælger du ordningen fra, eller har sælger ikke gennemført huseftersynet korrekt, ændrer ansvarsfordelingen sig. Det er klogt at lade en boligadvokat gennemgå rapporterne og forsikringstilbuddet, inden du underskriver.

Sådan bruger du rapporterne, før du byder

1. Læs tilstandsrapporten med farveskalaen i hånden. Notér alle røde, gule og sorte markeringer.
2. Læs elinstallationsrapporten og notér alt med stød-, brand- eller ulovlig-ikon.
3. Få et groft prisoverslag på de markerede forhold, gerne fra en håndværker eller byggesagkyndig.
4. Tjek, at forsikringstilbuddet ligger der, og hvad det dækker og ikke dækker.
5. Lad rapporternes indhold påvirke dit bud, ikke kun udbudsprisen.

Pointen er ikke at finde et perfekt hus. Alle huse har slid. Pointen er, at du kender husets fejl og deres pris, før du forpligter dig, så du byder på et hus, du faktisk har set indeni.