Frågor att ställa mäklaren på visningen: en checklista för köpare

Du går in på visningen och känner att du borde ställa de rätta frågorna, men vet inte riktigt vilka. Lugn: mäklaren är skyldig att svara ärligt och ska särskilt berätta om sådant hen känner till eller har anledning att misstänka om bostadens skick. Din uppgift är att fråga konkret, anteckna svaren och be om dokumenten. Här är en checklista du kan ha i fickan.

Mäklaren jobbar inte bara åt säljaren

En vanlig oro är att mäklaren bara går säljarens ärenden och inte säger något besvärligt. Så är det inte. Mäklaren är en opartisk mellanman som ska ta tillvara både din och säljarens intressen i allt utom priset. När det gäller priset ska mäklaren försöka få så högt pris som möjligt åt den som gett uppdraget, oftast säljaren.

Mäklaren har dessutom en upplysningsskyldighet mot dig och ska i god tid före kontraktsskrivning berätta om det hen iakttagit eller känner till om skicket. En mäklare som medvetet håller inne med viktig information kan bli skadeståndsskyldig. Det betyder att rättframma frågor om fel är helt på sin plats, och att du har rätt att få ärliga svar.

Det här ansvaret är ditt: undersökningsplikten

Samtidigt vilar mycket på dig. Som köpare är du ansvarig för att undersöka bostaden mycket noga, det är din undersökningsplikt. Du kan inte i efterhand klaga på fel som du borde ha upptäckt vid en undersökning som var rimlig med tanke på husets skick. Mäklaren ska skriftligen upplysa dig om den här plikten och verka för att du gör eller låter göra en undersökning före köpet.

Det är därför det ofta lönar sig att ta med en besiktningsman till en villa, eller att läsa besiktningsprotokollet noga. Fel du inte upptäcker kan du som regel inte klaga på i efterhand. Säljaren ansvarar å sin sida för dolda fel, och din fordran på grund av fel preskriberas tio år efter tillträdet.

Frågor om skick och fel

Det här är frågorna som faktiskt påverkar vad du köper:

• Finns det ett besiktningsprotokoll, och vad står det om tak, grund, el, värme och stammar?
• Hur gammal är bostaden, och vad har gjorts respektive inte gjorts?
• Finns det en energideklaration att se? Säljaren ska kunna visa hela energideklarationen för spekulanter, till exempel vid visningen, och energiklassen ska redan framgå av annonsen.
• Är radon mätt? Referensnivån för radon i inomhusluft i en befintlig bostad är högst 200 Bq/m3 som årsmedelvärde, och en mätning bör göras under minst två månader under eldningssäsongen (1 oktober till 30 april).

Frågor om bostadsrätt eller villa

Hör efter vad det faktiskt kostar att äga, inte bara vad det kostar att köpa.

För en bostadsrätt är föreningens ekonomi det viktigaste. Be att få årsredovisningen och fråga om:

• Föreningens skuldsättning, gärna per kvadratmeter.
• Planerade avgiftshöjningar.
• Om stambyte är gjort eller planeras, och hur underhållsplanen ser ut.

Det finns inga officiella gränsvärden för de här siffrorna, så de är bedömningsfrågor snarare än facit. Men svaren säger mycket om hur tryggt boendet är på sikt.

För en villa handlar det mer om driften. Fråga vad som ingår i driftkostnaden: uppvärmning, el, vatten, sophämtning, försäkring och eventuell väg- eller samfällighetsförening. Fråga också om åldern på de dyra komponenterna, tak, värmesystem och stammar.

Frågor om budgivning och pris

Budgivningen brukar stressa mest, så det är skönt att veta hur det fungerar.

• Ett bud är inte bindande för någon, inte ens skriftligt. Köpet blir bindande först när både säljare och köpare skrivit under köpekontraktet.
• Det är säljaren som bestämmer vem som får köpa, till vilket pris och när. Säljaren kan välja någon annan än den med högsta budet.
• Mäklaren är skyldig att framföra alla bud till säljaren ända tills kontraktet är påskrivet, och ska föra en budgivningslista med namn, belopp, tidpunkt och villkor. Den lämnas till köpare och säljare när uppdraget slutförs, vilket normalt sker vid tillträdet.

Fråga också om slutpriser för liknande bostäder i området, så du har en känsla för var nivån ligger.

En sak du inte behöver dela är din egen smärtgräns. Du behöver inte berätta hur högt du som mest kan tänka dig att gå eller hur bråttom du har. Det är din prisstrategi, och eftersom mäklaren i prisfrågan ska verka för säljarens bästa pris är den värd att hålla för dig själv. Ställ däremot alla frågor om skick, ekonomi och fel rakt på, där har du rätt till ärliga svar.

Räkna på vad du behöver innan du bjuder

Två frågor avgör om du över huvud taget kan lägga bud: hur stor kontantinsats du behöver och vilka köpkostnader som tillkommer.

Från 1 april 2026 är bolånetaket högst 90 procent av bostadens värde vid köp, vilket betyder minst 10 procent i kontantinsats. För tilläggslån som tas senare är taket 80 procent. Det tidigare skärpta amorteringskravet (extra amortering vid skuld över 4,5 gånger årsinkomsten) är borttaget.

För en villa tillkommer stämpelskatt och avgifter. Stämpelskatten för lagfart är 1,5 procent av priset för privatpersoner, plus en expeditionsavgift på 825 kr. För pantbrev är stämpelskatten 2 procent av inteckningsbeloppet, plus 375 kr per inteckning. För en bostadsrätt finns inga pantbrev, där pantsätts andelen i föreningen i stället.

Räkneexempel: villa för 5 000 000 kr

Post	Beräkning	Belopp
Kontantinsats (minst 10 procent)	0,10 x 5 000 000	500 000 kr
Stämpelskatt lagfart (1,5 procent)	0,015 x 5 000 000	75 000 kr
Expeditionsavgift lagfart	fast	825 kr
Stämpelskatt pantbrev på 4 500 000 (2 procent)	0,02 x 4 500 000	90 000 kr
Expeditionsavgift pantbrev	fast	375 kr

Exemplet förutsätter att det inte redan finns pantbrev som kan återanvändas. Finns det gamla pantbrev behöver du bara ta ut nya för mellanskillnaden, vilket sänker kostnaden. Fråga mäklaren hur mycket pantbrev som redan finns uttagna.