Lånelöfte och mäklaren: du behöver aldrig visa ditt maxbelopp

Du behöver aldrig visa hur mycket ditt lånelöfte tillåter. Ingen lag styr budgivningen, och ingen regel ger mäklaren rätt att kräva lånelöftet eller dess maxbelopp av dig. Det du kan behöva göra är att få säljaren att lita på din finansiering, och det klarar du utan att lämna ut ditt tak: bekräfta att lånelöftet täcker det bud du lagt, och stanna där.

Skillnaden låter liten men är hela din förhandlingsmarginal. Den som vet ditt maxbelopp vet exakt hur långt budgivningen kan drivas. Ditt tak är den enda uppgift i affären som bara du har, behåll den.

Därför frågar mäklaren, och det är inte fult

Lånelöfte är ofta det första en mäklare frågar efter, på visningen eller inför budgivningen. Det finns en god anledning. Mäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse, men särskilt beakta säljarens ekonomiska intressen, för det är säljaren som är uppdragsgivare. Ett bud utan finansiering bakom sig är en verklig risk för säljaren: affären kan spricka sent, efter att andra spekulanter tackats av.

När mäklaren stämmer av att budgivarna är betalningsdugliga gör den alltså sitt jobb, och det jobbet gynnar även dig. En budgivning där buden är seriösa är en ärligare budgivning att delta i. Frågan är inte problemet. Det enda du behöver hålla isär är vad frågan kräver av dig: att din finansiering är trovärdig, inte att ditt tak är synligt.

Samma logik gäller åt andra hållet: räkna med att det du berättar för mäklaren kan komma säljaren till del. Det är så uppdraget ser ut. Dela därför bara det du vill att säljaren vet.

Så svarar du på frågorna

Frågan du får	Svar som räcker
Har du lånelöfte?	Ja, klart hos banken.
Hur mycket får du låna?	Det räcker för budet jag lagt.
Kan du visa lånelöftet?	Jag bekräftar gärna att finansieringen täcker mitt bud, taket behåller jag för mig själv.
Hur ser din ekonomi ut?	Finansieringen är ordnad: lånelöfte plus kontantinsats.

Tonen kan vara helt vänlig, sak och relation är två olika saker. En mäklare som får ett lugnt och tydligt svar vet att du är seriös, och det var det frågan skulle ta reda på.

Vill du gå ett steg längre i trovärdighet utan att öppna taket kan du be banken bekräfta att din finansiering täcker ett visst belopp, det belopp du bjudit. Då får säljarsidan ett kvitto på just den nivån och ingenting mer.

Säljaren kan ställa krav, och det är också okej

Säljaren bestämmer hur budgivningen går till och kan ställa krav på deltagarna, till exempel att bara ta bud från spekulanter med ordnad finansiering. Mäklaren ska i så fall informera dig om kraven. Möt dem på nivån de faktiskt kräver: kravet är i praktiken att finansiering finns, och det bekräftar du utan att visa beloppet.

Skulle en säljare uttryckligen kräva att få se hela lånelöftet för att acceptera ditt bud står valet hos dig. Du kan gå med på det, förhandla om formen, eller avstå från affären. Väg in vad det kostar: i en budgivning med flera spekulanter har den som visat sitt tak sämst utgångsläge av alla.

Lånelöftet är ett löfte med förbehåll

En sak till, för din egen kalkyl. Lånelöftet är en första kreditprövning och är inte bindande för banken, det slutliga beskedet kommer när banken prövar den konkreta affären. Ditt tak är alltså inte bara känsligt att visa utåt, det är dessutom preliminärt inåt.

Det är ännu ett skäl att inte buda ända upp till löftets gräns. Sätt din egen maxgräns utifrån vad bostaden får kosta i månaden, stresstestad mot en högre ränta, och låt den ligga under bankens tak. Då har du marginal åt båda håll: förhandlingsutrymme i budgivningen och andrum om bankens slutliga besked landar snålare än löftet. Hur du räknar fram den gränsen går vi igenom i guiden om boendekalkyl och räntestress.