Har jag råd? Boendekalkyl och räntestress vid 6 procent

Du har råd om månadskostnaden går ihop även när du räknar med en ränta på 6 till 7 procent, inte dagens ränta. Det är så banken testar dig, och det är så du bör testa dig själv innan du lägger ett bud. Räkna alltså inte på utgångspriset eller på den lägsta räntan du kan hitta, utan på ränta plus amortering plus avgift eller drift och underhåll, och kontrollera att det fortfarande finns en buffert kvar varje månad.

Det här tittar banken på

Varje gång du ansöker om bolån är banken skyldig att göra en kreditprövning, alltså kontrollera att din ekonomi tål både räntan och amorteringen på lånet. Den vanligaste metoden är en KALP-kalkyl, Kvar Att Leva På. Banken tar din inkomst, drar bort lånekostnaderna och schablonmässiga levnadskostnader för hushållet, och ser hur mycket som blir kvar i slutet av månaden. Blir det minus får du oftast inte lånet, även om dagens ränta i sig vore överkomlig.

Det viktiga: i KALP-kalkylen räknar banken inte med den ränta du erbjuds idag. Den använder en kalkylränta som ligger klart över, oftast runt 6 till 7 procent, just för att se att du klarar lånet om räntan stiger. Det betyder att en kalkyl som ser tajt ut hos banken faktiskt skyddar dig: marginalen är inbyggd.

Reglerna som styr hur mycket du kan låna

Sedan 1 april 2026 gäller en ny lag för bolån, och den är mer tillåtande än de tidigare reglerna. Det här är ramarna du räknar inom:

Regel	Vad som gäller
Bolånetak (nytt köp)	90 procent av marknadsvärdet, alltså minst 10 procent kontantinsats
Tilläggslån (utöka befintligt lån)	Som mest 80 procent av marknadsvärdet
Amortering vid 50-70 procents belåningsgrad	Minst 1 procent av lånet per år
Amortering över 70 procents belåningsgrad	Minst 2 procent av lånet per år
Skärpt amorteringskrav (4,5 gånger inkomsten)	Borttaget från 1 april 2026

Två saker har förändrats jämfört med tidigare. Kontantinsatsen är sänkt från 15 till 10 procent, så du behöver mindre kontanter för att komma in. Och det skärpta amorteringskravet, den extra procent som drabbade hushåll med bolån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten, är borttaget. Amorteringen styrs nu bara av belåningsgraden, inte av hur stor skuld du har i förhållande till inkomsten. Det maximala amorteringskravet är därmed 2 procent per år (mot tidigare upp till 3 procent).

Räkna själv: stresstesta på 6 till 7 procent

Du kan göra bankens test innan du ens pratar med banken. Tanken är enkel: räkna på en ränta som är högre än dagens, så att kalkylen tål en uppgång.

Säg att du köper en bostad för 4 000 000 kr och har 10 procents kontantinsats, alltså 400 000 kr. Då blir lånet 3 600 000 kr och belåningsgraden 90 procent.

Post	Beräkning	Per månad
Ränta (6 procent på 3 600 000 kr)	216 000 kr per år	18 000 kr
Ränta efter ränteavdrag (30 procent)	151 200 kr per år	12 600 kr
Amortering (2 procent på 3 600 000 kr)	72 000 kr per år	6 000 kr
Avgift eller drift och underhåll	uppskattning	4 000 kr
Summa		22 600 kr

Det här är inte vad du betalar idag om räntan är lägre, utan taket du vill kunna bära. Tål din hushållsekonomi 22 600 kr i månaden med en rimlig buffert kvar, står du stadigt även om räntan klättrar. Om kalkylen blir tight redan vid 6 procent är det en signal att gå ner i pris, höja kontantinsatsen eller vänta, inte att tänja på siffrorna.

Räkna på din egen bostad genom att byta ut köpeskillingen och avgiften eller driftkostnaden mot de verkliga talen, behåll 6 till 7 procents ränta, och lägg till amorteringen utifrån belåningsgraden i tabellen ovan.

Jämför räntan, det är gratis pengar

När du väl vet att du har råd finns det en sak till att göra: jämför banker. Skillnaden mellan den bästa och sämsta bolåneräntan på marknaden låg på ungefär 0,23 procentenheter, och det låter litet men handlar om tusenlappar per år på ett vanligt bolån. Att jämföra och förhandla är ett av få tillfällen där en kort insats ger direkt avkastning varje månad i många år framåt.

Kort om motståndskraft

Stresstestet är inte byråkrati för sakens skull. Hushållens förmåga att klara högre räntor och högre arbetslöshet följs upp varje år, och hela poängen är att du ska klara dig även när det blir dyrare eller om en inkomst faller bort. När din egen kalkyl tål 6 till 7 procents ränta med buffert kvar har du byggt in samma marginal i ditt eget köp. Då är frågan om du har råd inte längre en oro, utan ett tal du har räknat på.