Lånelöfte: bankens preliminära besked, så undviker du att stå utan lån

Ett lånelöfte är bankens preliminära besked om hur mycket du får låna. Det kostar inget och binder ingen, varken dig eller banken. Den slutliga kreditprövningen gör banken först när du har hittat en bostad, och då prövas både bostaden och din ekonomi en gång till. Det är där risken sitter: du kan vinna en budgivning med ett giltigt lånelöfte och ändå få nej till lånet. Här är vad löftet faktiskt lovar, var det kan brista och hur du stänger glappet innan du skriver under ett köpekontrakt.

Det banken tittar på när du ansöker

När du ansöker om lånelöfte bedömer banken din betalningsförmåga: inkomst, skulder och hushållets utgifter, vanligen med en kreditupplysning som underlag. Kärnan är en kvar att leva på-kalkyl, ofta kallad KALP: banken räknar på om din ekonomi går ihop varje månad med det lån du vill ha.

Banken räknar inte på dagens ränta. I kalkylen används en högre kalkylränta, vanligen omkring 6-7 procent, för att se att du klarar månadskostnaden även om räntan stiger. Det är ofta därför lånelöftet blir lägre än du hade hoppats: banken stresstestar din ekonomi med marginal.

Utöver kalkylen behöver du en kontantinsats på minst 10 procent av priset, eftersom bolånetaket sedan 1 april 2026 är 90 procent av bostadens värde.

Räkneexempel: därför blir löftet lägre än du räknat

Säg att du vill låna 3 000 000 kr och bankens erbjudna ränta är 3 procent. Din faktiska räntekostnad blir då 7 500 kr i månaden. Men i kalkylen räknar banken på kalkylräntan. Vid 7 procent blir samma lån 17 500 kr i månaden i ränta, plus amortering på 2 procent per år, 5 000 kr i månaden, vid hög belåningsgrad. Banken prövar alltså om din ekonomi tål 22 500 kr i månaden för ett lån som i dag kostar dig ungefär hälften. Det är den kalkylen, inte dagens ränta, som sätter taket i ditt lånelöfte.

Läs löftet: beloppet bygger på antaganden

Beloppet i lånelöftet är räknat på en tänkt bostad, med antaganden om avgift eller driftkostnad. Verkligheten kan avvika åt båda hållen. En bostadsrätt med hög månadsavgift tar större bit av din kvar att leva på-kalkyl, och då kan banken låna ut mindre än löftets belopp även om bostaden i sig godkänns. Ett hus med hög driftkostnad kan ge samma effekt. Läs därför vad ditt löfte förutsätter, och räkna på den faktiska månadskostnaden för varje objekt du överväger i stället för att bara jämföra pris mot löftesbelopp.

Löftet prövar dig, bostaden är fortfarande oprövad

Ett lånelöfte bygger bara på din ekonomi. Bostaden du så småningom bjuder på har banken aldrig sett. När budgivningen är avgjord prövar banken om bostaden duger som säkerhet för lånet, och där kan svaret bli nej även med ett giltigt löfte.

Vanliga skäl att banken underkänner objektet:

• Föreningens ekonomi är svag. För en bostadsrätt bedömer banken även bostadsrättsföreningen. Hög skuldsättning eller osäker ekonomi i föreningen kan göra att banken avstår.
• Priset ligger långt över bedömt marknadsvärde. Om budgivningen drivit upp priset kan banken bedöma att säkerheten inte täcker lånet.
• Objektet är svårvärderat. Ovanliga bostäder, till exempel hus med särskilda upplåtelseformer eller mycket speciellt skick, kan vara svårare att belåna.

Det här betyder att din maxgräns i budgivningen behöver ta höjd för mer än löftets belopp. Ett bud som banken inte vill finansiera är inget bud du kan stå för.

Ditt eget läge kan omprövas

Löftet gäller den ekonomi du hade när du ansökte. Har inkomsten minskat, har du bytt till en otryggare anställning eller tagit nya lån, kan banken göra en annan bedömning när det blir skarpt läge. Detsamma gäller om du inte kan styrka inkomsten med aktuella underlag. Håll banken uppdaterad om något väsentligt ändras, hellre före budgivningen än efter.

Bostadsrätt: föreningen ska också säga ja

För en bostadsrätt finns ytterligare en grind som varken du eller banken styr över: medlemskapet. Du måste beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen för att köpet ska gälla. Föreningen får inte vägra dig inträde om stadgarnas villkor är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta dig, men nekas du är överlåtelsen ogiltig och köpet återgår. Beslutet kan prövas av hyresnämnden inom en månad. Det händer sällan, men det är en del av kedjan mellan löfte och nycklar.

Vanligen 3-6 månader, sedan söker du om

Det finns ingen lagreglerad giltighetstid för lånelöften. I praktiken gäller ett löfte vanligen 3-6 månader beroende på bank, och det kan oftast förnyas. Vid förnyelse gör banken en ny prövning, ofta med en ny kreditupplysning. Drar bostadsletandet ut på tiden, räkna med att uppdatera löftet innan du bjuder på allvar. Ett utgånget löfte är inget besked alls.

Gör om löftet till en riktig låneansökan före kontraktet

Så snart budgivningen är klar: kontakta banken och gör en objektsspecifik låneansökan. Nu prövar banken den faktiska bostaden, för en bostadsrätt även föreningens ekonomi, och ger ett slutligt lånebesked. Det är det beskedet, inte lånelöftet, som betyder att pengarna finns.

Skriv under köpekontraktet först när du har bankens klartecken för just den här bostaden. Mellan vunnen budgivning och kontraktsskrivning går det ofta bara några dagar, så förvarna gärna banken redan när du börjar bjuda.

Kontraktet väntar inte på banken

Ett köpekontrakt är bindande när båda parter har skrivit under. Vill du att köpet ska vara beroende av att du får lån måste det skrivas in som ett villkor i kontraktet, en så kallad låneklausul. Utan klausulen gäller köpet fullt ut även om banken säger nej.

I praktiken skrivs många kontrakt utan lånevillkor, särskilt efter en budgivning med flera spekulanter, eftersom säljaren ofta föredrar ett bud utan förbehåll. Kliver du av ett bindande köp för att finansieringen inte gick i lås är det ett kontraktsbrott: säljaren kan häva köpet och kräva ersättning för sin skada, och handpenningen räknas då i praktiken ofta av mot ersättningen.

Ordningen som skyddar dig är därför enkel: lånelöfte innan du bjuder, slutligt lånebesked innan du skriver under, och en låneklausul i kontraktet om beskedet av någon anledning inte hinner bli klart. Då är lånelöftet det som det är tänkt att vara: en trygg start på köpet, i stället för en falsk trygghet i mål.