Buda utan lånelöfte: tillåtet, men risken börjar vid kontraktet

Ja, du får buda utan lånelöfte. Budgivningen är inte reglerad i lag, och inget krav säger att du måste visa finansiering för att lägga ett bud. Mäklaren ska ta emot och föra vidare alla bud till säljaren. Men det som är tillåtet är inte alltid klokt: risken kommer den dag du vinner, för mellan vunnen budgivning och kontrakt finns ingen paus där lånet ordnar sig av sig självt.

Inget lagkrav, och budet binder dig inte

Ett bud är inte bindande, inte ens skriftligt. Köpet blir bindande först när både du och säljaren har skrivit under köpekontraktet. Det betyder att du rent juridiskt kan lägga bud utan lånelöfte, vinna, och sedan kliva av före kontraktet utan att säljaren kan kräva något av dig. Du förlorar bostaden och har tagit tid från alla inblandade, men du bryter inget avtal.

Det är alltså inte budet som gör situationen farlig. Det är vad som händer sedan.

Därför frågar mäklaren om din finansiering

Räkna med frågan “hur ser din finansiering ut?” så fort du visar allvar. Den har två skäl. Säljaren vill kunna väga buden mot varandra: ett bud med klar finansiering är tryggare att tacka ja till än ett högre bud utan. Mäklaren ska dessutom ställa frågor om hur köpet ska finansieras som en del av sin kundkännedom enligt penningtvättslagen, så frågan kommer oavsett hur budgivningen går.

Du bestämmer själv vad du visar och när. Många väljer att bekräfta att lånelöfte finns utan att avslöja beloppet, eftersom löftets storlek annars kan skvallra om hur högt du kan gå.

Risken börjar vid kontraktet

Vinner du budgivningen utan finansiering står du inför två val, och båda kostar.

Kliva av före kontraktet. Juridiskt riskfritt eftersom budet inte binder dig, men du förlorar bostaden, och säljaren går vidare till nästa spekulant.

Skriva under och hoppas. Det här är det dyra misstaget. Ett underskrivet köpekontrakt gäller fullt ut även om banken sedan säger nej. Kan du inte betala är det ett kontraktsbrott: säljaren kan häva köpet och kräva ersättning för sin skada. I skadan kan ligga mellanskillnaden om bostaden säljs om till lägre pris, plus kostnader för den nya försäljningen. Handpenningen, i praktiken ofta omkring 10 procent av priset, räknas då ofta av mot ersättningen, och räcker den inte kan säljaren kräva mer. På en bostad för 4 000 000 kr handlar det om hundratusentals kronor i risk.

Låneklausulen är alternativet, men den kostar förhandlingskraft

Vill du skriva kontrakt innan finansieringen är helt klar går det att villkora köpet med en låneklausul, ett återgångsvillkor som gör att köpet återgår om du inte får lån inom en avtalad tid. Villkoret måste in i kontraktet och säljaren måste gå med på det.

Det är där det brukar ta stopp i praktiken: i en budgivning med flera spekulanter väljer säljaren ofta ett bud utan förbehåll framför ett villkorat, även om det villkorade är något högre. En låneklausul är alltså ett verkligt skydd, men den försvagar ditt bud precis när konkurrensen är som hårdast.

Skaffa löftet först, det kostar inget

Ett lånelöfte är gratis, det binder dig inte vid någon bank, och det ger dig två saker som är svåra att skaffa mitt i en budgivning: en egen maxgräns som bygger på vad banken faktiskt lånar ut, och trovärdighet när mäklaren frågar. Ansökan går hos de flesta banker att göra digitalt på minuter.

Så ordningen är enkel: skaffa lånelöftet innan du börjar buda, gör om det till ett slutligt lånebesked innan du skriver under, och använd låneklausul om beskedet inte hinner bli klart. Att buda utan löfte är tillåtet. Att skriva kontrakt utan finansiering är det som blir dyrt.