K3 blir obligatoriskt för alla brf:er 2026: så påverkas resultatet och avgiften

Från räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2025 måste alla bostadsrättsföreningar göra sin årsredovisning enligt K3. Ingen förening får längre välja K2. För dig som köpare betyder det en sak framför allt: resultatraden kan se klart sämre ut i nästa årsredovisning utan att föreningens ekonomi har ändrats med en enda krona.

Den här guiden går igenom vad som faktiskt ändras, vad som inte gör det, och hur du läser en förening mitt i övergången.

Vad som ändras: byggnaden delas upp i komponenter

I K2 behandlas hela byggnaden som en enda tillgång som skrivs av linjärt. I K3 delas den upp i komponenter, till exempel tak, fasad, fönster, stammar och hissar, och varje komponent skrivs av efter sin egen livslängd. Ett tak som håller 40 år skrivs av på 40 år, stammar som håller 50-60 år på sin tid.

Vid övergången gör föreningen en ingångsbalansräkning och räknar om byggnadens värde per komponent. Föreningen ska också lämna upplysning om den har en aktuell underhållsplan. För många föreningar blir de samlade avskrivningarna större än under K2, och då sjunker det redovisade resultatet.

Vad som inte ändras: pengarna

Avskrivningar är en bokföringspost. Det är en beräkning av slitage, ingen utgift som lämnar kontot. Föreningens kassaflöde, lån, kassa och verkliga underhållsbehov är exakt desamma dagen efter bytet som dagen före.

Därför gäller samma regel som alltid när du bedömer en förening: titta på kassaflödet och nyckeltalen, aldrig på årets resultat ensamt. Skuldsättning per kvm, sparande per kvm och räntekänslighet räknas likadant före och efter övergången, så de förblir jämförbara.

Vad händer med avgiften?

Det finns ingen regel som säger att avgiften ska höjas vid K3-övergången. Men i praktiken väljer en del styrelser att göra det, av tre skäl:

1. Minusresultatet. Större avskrivningar kan ge ett bokfört underskott, och många styrelser vill hellre höja avgiften än visa minus år efter år, även när minuset bara är bokföring.
2. Komponentplanen synliggör underhållet. När taket, fasaden och stammarna får egna livslängder blir det tydligt vad som faktiskt förbrukas varje år. En förening som legat för lågt i sparande upptäcker det nu, och en höjning är då en ärligare prissättning av slitaget.
3. Avgiften var kalibrerad mot K2. En låg avgift som såg hållbar ut mot ett K2-resultat kan behöva justeras när redovisningen visar slitaget fullt ut.

En avgiftshöjning i samband med övergången är alltså inte i sig ett tecken på dålig ekonomi. Den kan betyda att styrelsen tar underhållet på allvar. Det du vill veta är varför: beror höjningen på bokföringen, på ett verkligt underskott eller på att sparandet höjs mot en ny komponentplan?

Så läser du ett minusresultat efter bytet

Ett snabbt test som skiljer bokföring från verklighet: ta årets resultat och lägg tillbaka avskrivningarna.

• Summan är över noll: minuset kommer från avskrivningar. Driften bär sig, pengarna räcker. Lugnt läge.
• Summan är under noll: föreningen går back även före avskrivningar. Det är ett verkligt underskott i kronor, och då ska du fråga styrelsen hur det ska vändas: avgiftshöjning, sänkta kostnader eller nya intäkter.

Frågor till styrelsen under övergångsåren

• Har ni räknat på K3-övergången, och väntas avgiften påverkas?
• Finns en uppdaterad, komponentindelad underhållsplan, och är den finansierad?
• Om resultatet blir negativt efter bytet: är det avskrivningar eller ett verkligt underskott?

En förening som kan svara på de tre frågorna har gjort jobbet. Svävande svar är en signal att läsa årsredovisningen extra noga.

Låt Heimer läsa årsredovisningen

Heimer läser föreningens årsredovisning åt dig, flaggar K2-föreningar som står inför övergången och skiljer automatiskt ett bokfört minus från ett verkligt underskott. Klistra in annonsen eller sök din förening, så får du bilden på 30 sekunder.