Kjøpe bolig steg for steg: komplett guide for førstegangskjøpere (2026)

Du kjøper bolig i seks steg: skaff finansieringsbevis, regn ut hva du har råd til, gå på visning og les tilstandsrapporten, delta i budrunde, signer kontrakt, og overta boligen. Det viktigste tallet å starte med er egenkapitalen: du må stille med minst 10 prosent av kjøpesummen selv.

Denne guiden er navet. Hvert steg lenker videre til en egen dyptgående guide når du trenger detaljene.

Steg 1: Egenkapital og finansieringsbevis

Du trenger minst 10 prosent egenkapital, altså egne penger, av det boligen koster. Banken kan låne deg de resterende 90 prosentene. Kravet ble senket fra 15 til 10 prosent 31. desember 2024 gjennom utlånsforskriften § 7. På en bolig til 4 millioner kroner betyr det 400 000 kroner i egenkapital.

Egenkapital kan komme fra sparing, BSU, arv eller salg av en tidligere bolig. Mangler du nok, finnes det to vanlige veier inn. Realkausjon betyr at foreldre stiller sin egen bolig som tilleggssikkerhet for lånet ditt. Startlån fra kommunen gjennom Husbanken kan dekke hele eller deler av kjøpet for unge i etableringsfasen.

Et finansieringsbevis er bankens skriftlige bekreftelse på hvor mye du får låne. Skaff det før du går på visning. Uten det kan du ikke by trygt, og megleren tar deg ikke på alvor i en budrunde.

Steg 2: Hvor mye har du råd til

To regler avgjør hvor mye du får låne, i tillegg til egenkapitalen. Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt (§ 6). Tjener dere til sammen 1,2 millioner kroner i året, er taket 6 millioner i samlet gjeld. Banken stresstester også økonomien din: du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, og minst 7 prosent rente (§ 5). Med dagens snittrente på rundt 5,1 prosent betyr det en stresstestrente på cirka 8 prosent.

Husk at prisen i annonsen ikke er hele kostnaden. Kjøper du leilighet i borettslag, kommer andel fellesgjeld på toppen. Totalprisen er kjøpesum pluss fellesgjeld. Legg også til omkostninger og månedlige boutgifter når du regner.

Post	Sats 2026
Egenkapital	Minst 10 % av kjøpesum
Maks belåningsgrad	90 % nedbetalingslån
Maks samlet gjeld	5 x brutto årsinntekt
Rentestress	+3 prosentpoeng, minst 7 %
Avdragsplikt over 60 % belåning	Minst 2,5 % per år

Steg 3: Visning og tilstandsrapport

Les tilstandsrapporten før du byr. Det er en uavhengig bygningssakkyndig som har vurdert boligen og gitt hvert rom en tilstandsgrad. Fra 1. januar 2026 gjelder nye regler, og standarden NS 3600:2025 blir obligatorisk fra 1. juli 2026.

Tilstandsgrad	Betydning
TG0 / TG1	Normal tilstand, lite eller ingen slitasje
TG2	Vesentlig avvik, bør utbedres
TG3	Stort eller alvorlig avvik, krever kostnadsanslag

For TG3 skal rapporten i tillegg vise hva utbedringen anslås å koste. Mange TG2-punkter er normal slitasje for boligens alder, så et høyt antall er ikke automatisk et faresignal. Sjekk også energimerket fra A til G, og om det er målt radon. Tiltaksgrensen for radon er 100 Bq/m³, maksgrensen 200.

Steg 4: Budrunden

Budet ditt er bindende med en gang megleren mottar det, etter avtaleloven § 7. Du kan ikke trekke det tilbake. Megleren kan ikke formidle et bud med akseptfrist før klokken 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning (eiendomsmeglingsforskriften § 6-3). Det gir deg tid til å ordne finansiering ferdig.

Sett en grense før du starter, og hold deg til den. Gå ut fra totalprisen, ikke bare prisantydningen. I borettslag tilknyttet et boligbyggelag finnes forkjøpsrett: en eksisterende andelseier kan tre inn i ditt vinnerbud og overta boligen til samme pris.

Steg 5: Kontrakt og omkostninger

Når budet ditt aksepteres, har du en bindende avtale. Megleren setter opp en kjøpekontrakt dere begge signerer. Avhendingslova beskytter deg som forbruker: et «som han er»-forbehold har ingen virkning ved forbrukerkjøp (§ 3-9). Du har fem års absolutt reklamasjonsfrist på skjulte feil, med tre års foreldelsesfrist (§ 4-19).

Omkostningene avhenger av eierform. Kjøper du selveier, betaler du dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen til staten, pluss tinglysingsgebyr på 545 kroner for skjøtet. Kjøper du borettslag, slipper du dokumentavgiften helt og betaler kun et eierskiftegebyr.

Omkostning	Selveier	Borettslag
Dokumentavgift (2,5 %)	Ja	Fritatt
Tinglysingsgebyr	545 kr	545 kr (pantedokument)
Eierskiftegebyr	Nei	Ja

Steg 6: Overtakelse

På overtakelsesdagen møtes dere i boligen, leser av strøm og vann, og går gjennom at alt er som avtalt. Kjøpesummen og omkostningene skal være innbetalt til meglerens klientkonto før du får nøklene. Noter alt som ikke stemmer i overtakelsesprotokollen. Etter dette er boligen din.

Når du eier, kommer de løpende kostnadene. Regn med kommunale avgifter på rundt 17 000 kroner i året og vedlikehold på 1-3 prosent av boligverdien årlig som en tommelfingerregel.