Kjøpe bolig sammen som samboere: eierbrøk, samboeravtale og arv (2026)

Eierbrøken bør speile hvor mye egenkapital hver av dere faktisk legger inn, ikke en automatisk 50/50. Legger den ene 600 000 kr og den andre 200 000 kr, eier dere 75/25, ikke halvparten hver. To ting avgjør om dette går bra hvis dere en dag flytter fra hverandre: at eierbrøken er riktig fra start, og at dere har en skriftlig samboeravtale. Og siden samboere ikke arver hverandre uten testament, hører et testament med i samme runde.

Eierbrøken skal speile faktisk egenkapital

Det finnes ingen lov som sier at samboere eier en bolig 50/50. Dere bestemmer fordelingen selv, og den bør følge pengene. Den som betaler mest av egenkapitalen, og dekker mest av lånet og de løpende kostnadene, bør eie en tilsvarende større eierbrøk.

Et vanlig eksempel: boligen koster 4 000 000 kr, dere låner 3 600 000 kr og legger inn 400 000 kr i egenkapital. Den ene tar 300 000 kr av egenkapitalen, den andre 100 000 kr. Da er en naturlig start 75/25, forutsatt at dere deler lån og kostnader i samme forhold.

Egenkapital inn	Andel av egenkapital	Naturlig eierbrøk
300 000 kr	75 %	75 %
100 000 kr	25 %	25 %

Eierbrøken tinglyses på skjøtet (selveier) eller registreres på andelen (borettslag). Tinglysingsgebyret for skjøte er 545 kr (Kartverket, 2026), og ved selveier kommer dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen i tillegg. Borettslag er fritatt dokumentavgift.

Samboeravtale: skriv ned hvem som eier hva

En samboeravtale er et skriftlig dokument der dere fester hvem som eier hvor mye, hvordan dere deler lån og felleskostnader, og hva som skjer hvis dere flytter fra hverandre. Den er ikke lovpålagt, men den er det som faktisk avgjør et oppgjør hvis forholdet tar slutt.

Ta med minst dette:

• Eierbrøken, og hva den bygger på (egenkapital, arv, gave, oppussing).
• Hvordan dere deler lån, renter og felleskostnader hver måned.
• Hva som skjer ved samlivsbrudd: skal den ene kunne kjøpe ut den andre, og til hvilken verdi.

Oppdater avtalen når noe endrer seg, for eksempel hvis den ene pusser opp for egne penger eller dere låner ulikt. Uten en avtale må dere i verste fall bevise i ettertid hvem som betalte hva, og det blir fort en tvist om kvitteringer flere år tilbake.

Samboere arver ikke hverandre uten testament

Dette er den viktigste forskjellen fra ektefeller. Dør den ene av dere, arver ikke den gjenlevende samboeren automatisk, slik en ektefelle gjør. Da går arven til avdødes slekt, typisk barn eller foreldre, og den gjenlevende kan stå uten rett til boligen.

Arvelova (2019) gir samboere en begrenset rett bare i to tilfeller:

• Med felles barn: Har dere, har hatt eller venter barn sammen, har gjenlevende samboer rett til arv tilsvarende fire ganger folketrygdens grunnbeløp (4 G), foran særkullsbarn (§ 12).
• Etter fem år, ved testament: Har dere bodd sammen i minst fem år, kan dere i testament sikre hverandre opptil 4 G uten at det reduserer barnas pliktdel (§ 13).

Folketrygdens grunnbeløp er 136 549 kr fra 1. mai 2026 (NAV), så 4 G utgjør i overkant av 540 000 kr. Det dekker sjelden en samboers andel av en bolig. Vil dere sikre hverandre fullt ut, må dere skrive testament. Et testament må være skriftlig og signert med to vitner til stede for å være gyldig. Mange par kombinerer testament med livsforsikring, slik at den gjenlevende kan betale ut arvingene og bli boende.

Realkausjon: når foreldre stiller boligen som sikkerhet

Realkausjon er at noen andre, oftest foreldre, stiller sin egen bolig som sikkerhet for ditt lån, uten å låne ut penger selv. Det er én måte å løse egenkapitalkravet på når dere mangler oppspart kapital.

Utlånsforskriften krever 10 % egenkapital, det vil si en maksimal belåningsgrad på 90 % for nedbetalingslån (§ 7, senket fra 15 % ved nyttår 2024/2025). Stiller foreldre pant i sin bolig for de manglende 10 prosentene, kan banken regne kravet som dekket. Et finansieringsbevis viser om banken godtar realkausjon i deres tilfelle.

Tre ting bør være klare før dere takker ja:

• Kausjonisten hefter med sin egen bolig hvis dere ikke betaler, og kan i verste fall miste den.
• Kausjonsansvaret bør være tidsbegrenset eller falle bort når dere har nedbetalt nok til å klare kravet selv.
• De øvrige kravene gjelder fortsatt: samlet gjeld maks 5 ganger brutto årsinntekt (gjeldsgrad, § 6), og dere må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, minst 7 % rente (§ 5).

Realkausjon løser egenkapitalen, men ikke betjeningsevnen. Banken sjekker fremdeles at dere har råd til lånet på egen hånd.

Slik sikrer dere kjøpet i praksis

Sett eierbrøken etter hvor mye hver av dere legger inn, skriv en samboeravtale med en gang skjøtet er på plass, og skriv testament hvis dere vil sikre hverandre boligen ved dødsfall. Bruker dere realkausjon, avtal hvor lenge den skal gjelde. Tre dokumenter, og dere har dekket de vanligste fellene samboere går i når de eier bolig sammen.