Tilstandsrapport: slik leser du TG2, TG3 og skjulte feil (2026)

Start med å lete etter alle TG2 og TG3 i tilstandsrapporten. Det er der pengene og risikoen ligger. TG0 og TG1 er en bolig som fungerer som den skal. TG2 betyr et vesentlig avvik, noe slites eller nærmer seg slutten av levetiden. TG3 betyr et stort eller alvorlig avvik, og fra og med 2026 skal rapporten sette en prislapp på hver TG3. Den prislappen er det viktigste tallet i hele dokumentet.

En tilstandsrapport er en teknisk vurdering av boligen, laget av en bygningssakkyndig (takstmann) før salget. Den er ikke en garanti for at alt er feilfritt. Den forteller deg hvor selgeren og fagpersonen kjenner til svakheter, slik at du kan ta dem med i budet ditt.

Hva TG0 til TG3 betyr

Tilstandsgrad går fra 0 til 3. Jo høyere tall, jo større avvik fra det som er normalt for boligens alder.

Tilstandsgrad	Betyr	Hva du gjør
TG0	Ingen avvik, som nytt	Ingenting
TG1	Mindre slitasje, normalt for alderen	Følg med over tid
TG2	Vesentlig avvik, vedlikehold eller utskifting nærmer seg	Regn på kostnaden selv, spør takstmannen
TG3	Stort eller alvorlig avvik, tiltak trengs	Bruk kostnadsanslaget i budet, vurder egen befaring

Et eldre bad uten membran kan stå med TG2 selv om det ikke lekker i dag, fordi levetiden er forbi. Et tak med synlige skader eller råte havner ofte på TG3. Les begrunnelsen under hvert punkt, ikke bare fargen.

De nye reglene fra 2026

Fra 1. januar 2026 strammet myndighetene inn kravene til hva en tilstandsrapport skal inneholde. To endringer betyr mest for deg som kjøper.

For det første skal hvert avvik beskrives med både årsak og konsekvens. Det holder ikke å skrive at badet har TG2. Rapporten skal si hvorfor (for eksempel manglende membran) og hva det fører til (risiko for fuktskade i konstruksjonen). Det gjør det lettere å forstå hvor alvorlig et punkt egentlig er.

For det andre skal takstmannen oppgi et kostnadsanslag for å utbedre, men bare for TG3, ikke for TG2. Et anslag er et omtrentlig beløp, ikke et anbud. Bruk det som en pekepinn og hent gjerne inn et eget pristilbud før du byr på en bolig med flere TG3.

Standarden rapporten bygger på, NS 3600:2025, blir obligatorisk fra 1. juli 2026. Den skjerper kriteriene for tilstandsgrad, så en rapport laget etter den nye standarden kan gi flere TG2 og TG3 enn en eldre rapport på samme bolig. Det er ikke fordi boligen er dårligere, men fordi vurderingen er strengere.

«Som han er» beskytter ikke selgeren lenger

Mange tror at et «som han er»-forbehold i kontrakten betyr at de kjøper boligen med all risiko. Ved forbrukerkjøp har det forbeholdet ikke lenger virkning. Siden 2022 sier avhendingslova § 3-9 at en selger ikke kan fraskrive seg ansvar overfor en vanlig boligkjøper på den måten. Boligen skal være i samsvar med det rapporten og opplysningene ga deg grunn til å vente.

Til gjengjeld har du en undersøkelsesplikt. Det som står tydelig i tilstandsrapporten, regnes du for å kjenne til. Du kan ikke klage i ettertid på et bad du visste hadde TG2. Derfor er nøye lesing av rapporten din beste beskyttelse.

Skjult feil og reklamasjon

En skjult feil er en mangel som verken du eller selgeren kjente til ved kjøpet, og som ikke kom fram i rapporten eller opplysningene. Råte bak en vegg eller en lekkasje under flisene er typiske eksempler. For at det skal være en mangel etter loven, må feilen som hovedregel utgjøre en viss verdi, og i rettspraksis har terskelen ofte ligget rundt 5 til 6 prosent av kjøpesummen. Det finnes ingen fast grense, og det vurderes konkret i hver sak.

Oppdager du en slik feil, må du reklamere til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den. Den absolutte fristen er fem år fra overtakelsen (avhendingslova § 4-19). Et eget krav kan i tillegg foreldes etter tre år, så vent aldri med å melde fra. Reklamer skriftlig så snart du ser noe galt.

Boligkjøperforsikring

En boligkjøperforsikring dekker juridisk hjelp hvis du må kreve noe av selgeren etter overtakelsen. Den koster typisk noen tusen kroner som engangsbeløp, ofte lagt til i kjøpesummen, og du kjøper den i forbindelse med budet. Den betaler ikke selve utbedringen, men advokat og rettsprosessen mot selgeren. Selgeren har på sin side gjerne en boligselgerforsikring som dekker hans ansvar. For mange kjøpere gjør forsikringen terskelen for å ta en reell sak lavere, fordi du slipper å legge ut for advokat selv.

Les tilstandsrapporten før visningen, ikke etter at budrunden har startet. Et tak med TG3 og et kostnadsanslag på 200 000 kroner er ikke nødvendigvis et nei, men det er et tall som hører hjemme i budet ditt.