Dokumentavgift og omkostninger ved boligkjøp i 2026

Kjøper du en selveier, betaler du 2,5 % av kjøpesummen i dokumentavgift pluss 545 kr i tinglysingsgebyr for skjøtet. Kjøper du en bolig i borettslag, slipper du dokumentavgiften helt, og du betaler i stedet bare et eierskiftegebyr til forretningsføreren. Det er hele forskjellen, og den utgjør titusenvis av kroner på en vanlig bolig.

Omkostningene legger seg oppå egenkapitalen du allerede må stille med. De inngår ikke i lånet, så de må dekkes med penger du har spart. Det er derfor verdt å regne dem inn før du legger inn bud.

Hva omkostninger er ved boligkjøp

Omkostninger er de faste avgiftene og gebyrene som påløper når eierskiftet skal registreres, altså tinglyses, i grunnboka hos Kartverket. De er bestemt av regelverket, ikke av selger eller megler, så de er forutsigbare og enkle å regne ut på forhånd.

For selveier består de av to deler. Dokumentavgiften er en statlig avgift på 2,5 % av kjøpesummen som du betaler når skjøtet tinglyses. Tinglysingsgebyret er et fast gebyr til Kartverket på 545 kr per dokument som registreres. Skal du i tillegg tinglyse et pantedokument fordi banken vil sikre lånet sitt, koster også det 545 kr.

Avgiftsgrunnlaget rundes ned til nærmeste tusen kroner, og selve avgiften rundes ned til nærmeste ti kroner. Det skal uansett betales minst 250 kr i dokumentavgift, og fristen for å betale er 14 dager etter tinglysing.

Selveier mot borettslag: derfor er avgiften ulik

Forskjellen ligger i hva du faktisk eier. I en selveierbolig eier du eiendommen direkte, og overdragelsen av en fast eiendom utløser dokumentavgift. I et borettslag eier du en andel i et lag som eier eiendommen, og overdragelsen av en andel utløser ingen dokumentavgift. Den er fritatt etter regelverket.

Du betaler likevel et eierskiftegebyr til borettslagets forretningsfører for å registrere det nye eierskapet, ofte i størrelsesorden noen tusen kroner. Det varierer mellom lag, og megler eller forretningsfører skal opplyse om beløpet før kjøp.

Omkostning	Selveier	Borettslag
Dokumentavgift (2,5 %)	Ja	Nei, fritatt
Tinglysingsgebyr skjøte (545 kr)	Ja	Nei, ingen skjøte
Tinglysingsgebyr pantedokument (545 kr)	Ja, hvis du låner	Ja, hvis du låner og pantet tinglyses
Eierskiftegebyr	Nei	Ja, til forretningsfører

At borettslag slipper dokumentavgiften betyr ikke at en borettslagsbolig er billigere totalt. Boligen kan ha fellesgjeld som du overtar din andel av, og det er nettopp derfor totalpris er det riktige sammenligningsgrunnlaget. Mer om det lenger ned.

Et regneeksempel på samlede omkostninger

Si at du kjøper en selveierleilighet for 4 000 000 kr og låner fra banken. Slik ser omkostningene ut:

Post	Beløp
Dokumentavgift (2,5 % av 4 000 000)	100 000 kr
Tinglysingsgebyr skjøte	545 kr
Tinglysingsgebyr pantedokument	545 kr
Sum omkostninger	101 090 kr

Disse drøyt 100 000 kronene kommer i tillegg til egenkapitalen. Etter utlånsforskriften § 7 må du stille med minst 10 % egenkapital, altså 400 000 kr på en bolig til 4 millioner. Du trenger derfor rundt 501 000 kr i kontanter for å gjennomføre kjøpet, ikke 400 000 kr. Den differansen er det mange som overser når de regner på hva de har råd til.

Kjøper du i stedet en borettslagsleilighet til samme innskuddspris på 4 000 000 kr, bortfaller de 100 000 kronene i dokumentavgift. Du betaler eierskiftegebyret og eventuelt 545 kr for tinglyst pant, og sparer altså omtrent 100 000 kr i omkostninger. Men har leiligheten 1 000 000 kr i fellesgjeld, er den reelle prisen 5 000 000 kr, ikke 4 000 000 kr.

Hvorfor totalpris er det riktige sammenligningsgrunnlaget

Totalpris er kjøpesummen pluss din andel av fellesgjelden, og det er det eneste tallet som lar deg sammenligne en selveier mot et borettslag på like vilkår. Innskuddet, altså det du betaler kontant og med lån, sier lite alene når en borettslagsbolig kan bære en stor fellesgjeld som du betaler ned gjennom felleskostnadene hver måned.

En selveier til 4,5 millioner uten fellesgjeld og en borettslagsbolig med 3,5 millioner i innskudd og 1 million i fellesgjeld har samme totalpris på 4,5 millioner. Den ene gir 112 500 kr i dokumentavgift, den andre gir null. Omkostningene skiller, men den underliggende verdien du kjøper er den samme.

Når du regner på hva du har råd til, legg derfor sammen totalpris, omkostninger og en buffer. Det gir et ærlig bilde av hvor mye kapital kjøpet faktisk krever, og hjelper deg å unngå å by høyere enn du har dekning for i budrunden.