Har jeg råd? Utlånsforskriften og hvor mye du kan låne (2026)

Du kan låne inntil 5 ganger brutto årsinntekt, du må stille med minst 10 % egenkapital, og banken må sjekke at du tåler en rente på minst 8 %. Disse tre grensene står i utlånsforskriften, og i praksis er det gjeldsgraden som stopper de fleste først. Under går vi gjennom hver grense med tallene som gjelder i 2026, og hva de betyr for budsjettet ditt.

Grensene i utlånsforskriften

Utlånsforskriften er regelverket bankene må følge når de gir boliglån. Den setter flere harde krav. Banken kan gi avslag selv om du føler at du har god råd, fordi reglene er kvantitative.

Grense	Krav	Paragraf
Gjeldsgrad	Samlet gjeld maks 5 x brutto årsinntekt	§ 6
Belåningsgrad	Maks 90 % av boligverdien (nedbetalingslån)	§ 7
Egenkapital	Minst 10 % av kjøpesummen	§ 7
Rentestress	Tåle dagens rente + 3 prosentpoeng, minst 7 %	§ 5
Avdragsplikt	Avdrag fra 60 % belåningsgrad, minst 2,5 %/år	§ 9

Bankene har en liten fleksibilitetskvote til å fravike kravene i enkeltsaker, men du bør ikke regne med den.

Gjeldsgrad: 5 ganger inntekten binder oftest

Gjeldsgrad er all gjelden din delt på brutto årsinntekt, og taket er 5. Tjener husstanden 800 000 kroner før skatt, er samlet gjeld begrenset til 4 millioner kroner. Da teller alt med: boliglån, billån, studielån, kredittkort og forbrukslån.

Dette er grensen som rammer flest. Egenkapitalkravet handler om hvor mye du har spart, mens gjeldsgraden handler om inntekten din, og for de fleste vokser ikke inntekten i takt med boligprisene. Tjener du moderat og har annen gjeld, treffer du femgangen lenge før du treffer egenkapitalkravet.

Et eksempel: med 700 000 kroner i inntekt og 200 000 i studielån har du 3,5 millioner i samlet ramme, men studielånet spiser av den. Boliglånet kan da bli maks 3,3 millioner. Nedbetaling av annen gjeld før du kjøper kan derfor frigjøre mer låneramme enn ekstra sparing.

Egenkapital og belåningsgrad: 10 % er det nye gulvet

Du må stille med minst 10 % egenkapital, og banken kan låne deg de resterende 90 %. Det er belåningsgraden, forholdet mellom lånet og boligverdien. På en bolig til 4 millioner kroner trenger du 400 000 kroner i egenkapital.

Kravet ble senket fra 15 % til 10 % den 31. desember 2024, så eldre guider som sier 15 % er utdaterte. For rammekreditt (fleksilån med trekkrett) er taket strengere, maks 60 % belåningsgrad.

Husk at egenkapitalen må dekke mer enn de 10 prosentene. Kjøper du selveier, kommer dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen pluss tinglysingsgebyrer på toppen. Borettslag er fritatt dokumentavgift, men du overtar en andel fellesgjeld. Disse omkostningene finansieres normalt ikke av banken.

Rentestress: du må tåle rundt 8 %

Banken regner ikke med dagens rente når den vurderer deg. Den legger til 3 prosentpoeng, men aldri lavere enn 7 %. Med en gjennomsnittlig boliglånsrente rundt 5,1 % i 2026 betyr det at betjeningsevnen din testes mot omtrent 8 %.

Hensikten er at du skal klare lånet også hvis renten stiger. Norges Banks styringsrente ligger på 4,25 % i 2026, men stresstesten beskytter mot at den hopper. Tåler du ikke en månedskostnad på 8 % rente med vanlig nedbetaling, settes lånerammen ned. Dette er grunnen til at banken ofte tilbyr mindre enn du trodde, selv når dagens termin virker overkommelig.

Avdragsplikt over 60 %

Når lånet er større enn 60 % av boligverdien, må du betale minst 2,5 % avdrag i året, eller det avdraget en 30-årig annuitet ville gitt om det er lavere. Under 60 % kan du i prinsippet ha avdragsfrihet. For en førstegangskjøper med 90 % lån er avdragsplikt regelen, ikke unntaket, og det øker den faste månedskostnaden.

Finansieringsbevis: gjør grensene konkrete

Et finansieringsbevis er bankens skriftlige bekreftelse på hvor mye du kan låne, basert på de fire grensene over. Skaff det før du går på visning. Beløpet i beviset er bankens øvre tak, ikke en oppfordring til å bruke alt.

I en budrunde er finansieringsbeviset både billetten din og bremsen. Megler vil se det, og du bør aldri by over beløpet det dekker. Be banken om et bevis som tåler litt slingringsmonn, så du har rom til omkostninger og uforutsette utgifter etter overtakelse.

Slik regner du ut ditt eget tak

Ta det laveste av to tall. Først inntektstaket: 5 x brutto årsinntekt, minus annen gjeld. Deretter egenkapitaltaket: egenkapitalen din delt på 0,10, som gir høyeste kjøpesum egenkapitalen rekker til. Det laveste av disse to er din reelle grense. For de fleste husstander er det inntektstaket som vinner, og da er nedbetaling av annen gjeld det som flytter grensen mest.

Når du kjenner taket, blir neste spørsmål hva boligen faktisk koster å eie hver måned, med rente, avdrag, felleskostnader og vedlikehold. Det er den summen som avgjør om du har råd, ikke prisantydningen alene.