Fellesgjeld, borettslag og selveier: regn ut den reelle prisen (2026)

Den reelle prisen på en borettslagsbolig er kjøpesummen pluss din andel av borettslagets fellesgjeld. En leilighet med prisantydning 3 000 000 kr og 1 500 000 kr i andel fellesgjeld koster deg 4 500 000 kr å eie. Annonsen viser ofte bare kjøpesummen, så totalprisen er det første tallet du må regne ut selv.

Totalpris: kjøpesum pluss andel fellesgjeld

I et borettslag eier du en andel, ikke selve leiligheten. Borettslaget tar opp et felles lån for bygget, og din andel av det lånet følger boligen. Du betaler altså to ting: kjøpesummen til selgeren, og en månedlig nedbetaling av fellesgjelden gjennom felleskostnadene.

Totalpris = kjøpesum + andel fellesgjeld. Dette er tallet banken låner mot, og tallet du sammenligner med selveier-boliger på.

Post	Borettslag	Selveier
Kjøpesum	3 000 000 kr	4 500 000 kr
Andel fellesgjeld	1 500 000 kr	0 kr
Reell totalpris	4 500 000 kr	4 500 000 kr
Dokumentavgift (2,5 %)	0 kr (fritatt)	112 500 kr
Tinglysing skjøte	0 kr	545 kr

To boliger med samme reelle verdi kan se svært ulike ut i annonsen. En lav prisantydning med høy fellesgjeld er ikke en billigere bolig, bare en annen fordeling mellom kjøpesum og lån.

Felleskostnader: hva de dekker, og hvorfor de svinger

Felleskostnadene er den månedlige regningen fra borettslaget. De dekker vanligvis renter og avdrag på fellesgjelden, forsikring av bygget, vaktmester, snørydding, vedlikehold av fellesarealer og ofte oppvarming, vann og kommunale avgifter.

Den delen som dekker renter og avdrag på fellesgjelden er rentefølsom. Når renten stiger, stiger felleskostnadene, selv om resten av budsjettet er uendret. Det er derfor andel fellesgjeld er like viktig som størrelsen på ditt eget boliglån.

Slik løfter en renteoppgang felleskostnadene

Norges Bank holder styringsrenten på 4,25 %, og gjennomsnittlig boliglånsrente ligger rundt 5,1 % (SSB). På en fellesgjeld på 1 500 000 kr betyr ett prosentpoeng høyere rente cirka 15 000 kr mer i året, altså rundt 1 250 kr i måneden, før skattefradrag for renter.

Be om borettslagets regnskap og budsjett før du byr. Sjekk hvor stor del av felleskostnadene som er renter og avdrag, og hvilken rente laget faktisk betaler. Et lag med høy fellesgjeld og kort bindingstid på lånet er mer utsatt for renteoppgang enn et lag med lav gjeld.

Borettslag mot selveier: tre forskjeller som betyr noe

Forskjellen handler om dokumentavgift, forkjøpsrett og ansvar for gjeld.

Dokumentavgift. Ved kjøp av selveierbolig betaler du 2,5 % av kjøpesummen i dokumentavgift til staten, minimum 250 kr, pluss tinglysingsgebyr på 545 kr for skjøtet. På en bolig til 4 500 000 kr er det 112 500 kr. Borettslag er fritatt for dokumentavgift. Du betaler bare et eierskiftegebyr til forretningsføreren, ofte noen tusen kroner. Det gjør borettslag billigere i selve handelen.

Forkjøpsrett. I mange borettslag tilknyttet et boligbyggelag finnes forkjøpsrett. En eksisterende andelseier kan tre inn i ditt vinnerbud til samme pris og vilkår. Du kan vinne budrunden og likevel miste boligen. Megleren skal opplyse om forkjøpsrett gjelder og innen hvilken frist den må avklares.

Ansvar for gjeld. Etter burettslagslova § 1-2 hefter du som andelseier ikke personlig for borettslagets gjeld. Hvis naboer slutter å betale, kan felleskostnadene likevel stige for de gjenværende, men du kan ikke kreves for hele lagets lån. Ved stiftelse kan fellesgjelden være maksimalt 75 % av lagets verdi (§ 2-14).

IN-ordning: nedbetal din egen andel

Mange borettslag har en IN-ordning, individuell nedbetaling av fellesgjeld. Den lar deg betale ned din egen andel av fellesgjelden raskere, slik at din del av felleskostnadene synker. Husbankens regler setter et minste innbetalingsbeløp på 30 000 kr første gang, og deretter minst 5 000 kr per innbetaling.

IN-ordning kan være lønnsomt hvis borettslagets lånerente er høyere enn renten på ditt eget boliglån, eller hvis du vil redusere rentefølsomheten i felleskostnadene. Sjekk om laget har ordningen før du regner på det, for ikke alle borettslag tilbyr den.

Hva banken ser på

Banken regner med totalprisen, ikke bare kjøpesummen. Etter utlånsforskriften må du ha minst 10 % egenkapital og kan låne maksimalt 90 % av boligens verdi. Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt, og andel fellesgjeld teller med i den samlede gjelden.

Banken stresstester også økonomien din med en renteoppgang på 3 prosentpoeng, minst 7 % rente. Med dagens nivå betyr det en test rundt 8 %. Over 60 % belåningsgrad har du avdragsplikt på minst 2,5 % i året. Høy fellesgjeld spiser av lånekapasiteten din på samme måte som et stort eget lån, så regn alltid på totalprisen når du vurderer hva du har råd til.

Kort oppsummert

Sammenlign boliger på totalpris, ikke prisantydning. Be om regnskap og budsjett, finn ut hvor mye av felleskostnadene som er renter og avdrag, og test hvordan tallet ser ut med høyere rente. Borettslag sparer deg for dokumentavgift, men kan ha forkjøpsrett og høy fellesgjeld. Selveier koster mer i handelen, men gir deg full kontroll over egen gjeld.