Kjøpe nybygg: garanti, dagmulkt og dokumentavgift etter bustadoppføringslova
Kjøper du nytt, gir bustadoppføringslova deg en garanti på minst 5 prosent av prisen i fem år, dagmulkt ved forsinkelse, og dokumentavgift bare på tomteverdien. Slik er du sikret som nybyggkjøper.
Oppdatert: 2026-07-17
Kjøper du en ny bolig som skal bygges eller er under oppføring, gjelder bustadoppføringslova, og den gir deg sterke rettigheter. Entreprenørens garanti skal være på minst 5 prosent av vederlaget (3 prosent for krav før overtakelse) og gjelde i fem år når tomt inngår. Blir boligen levert for sent, kan du kreve dagmulkt på 1 promille av vederlaget per dag i inntil 100 dager. Og du kan holde tilbake hele vederlaget til garantien er dokumentert.
En fordel til: dokumentavgiften på et nybygg beregnes bare av tomteverdien, ikke av byggekostnaden. Her er hva hver av disse betyr for deg.
Garantien etter § 12: minst 5 prosent i fem år
Ved kjøp av en ny selveierbolig med tomt skal entreprenøren stille en garanti. Den skal være på minst 5 prosent av vederlaget, altså av det du betaler, og 3 prosent for krav som gjøres gjeldende før overtakelse. Garantien gjelder i fem år.
Garantien sikrer deg dersom entreprenøren ikke oppfyller avtalen, går konkurs, eller det dukker opp mangler i garantitiden. Du kan holde tilbake hele vederlaget til entreprenøren har dokumentert at garantien er stilt. Det er et sterkt virkemiddel: pengene dine trenger ikke gå ut før du vet at sikkerheten er på plass.
| Situasjon | Garanti |
|---|---|
| Krav etter overtakelse (bolig med tomt) | Minst 5 % av vederlaget |
| Krav før overtakelse | Minst 3 % av vederlaget |
| Varighet | Fem år |
Dagmulkt: 1 promille per dag ved forsinkelse
Nybygg blir ofte forsinket, og bustadoppføringslova gir deg en fast kompensasjon. Blir boligen levert for sent, kan du kreve dagmulkt på 1 promille av samlet vederlag per dag, i høyst 100 dager.
På et kjøp til 5 millioner kroner er 1 promille 5 000 kroner per dag. Over maksgrensen på 100 dager utgjør det 500 000 kroner. Dagmulkten er en standardisert erstatning, så du trenger ikke dokumentere et konkret økonomisk tap for å ha krav på den. Blir forsinkelsen svært lang, kan andre misligholdsbeføyelser komme i tillegg.
Dokumentavgift bare på tomteverdien
Ved førstegangsoverføring av en nyoppført selveierbolig som ikke er tatt i bruk, beregnes dokumentavgiften bare av tomteverdien, ikke av byggekostnaden. Det gjør avgiften mye lavere enn på en brukt bolig.
På en brukt selveierbolig betaler du 2,5 prosent av hele kjøpesummen. På et nybygg betaler du 2,5 prosent bare av tomteverdien, mens verdien av selve bygget holdes utenfor. På en bolig der tomten utgjør en liten del av totalprisen, blir dokumentavgiften tilsvarende liten. Se hvordan avgiften regnes i vår guide om dokumentavgift og omkostninger.
Slik bruker du rettighetene som nybyggkjøper
| Rettighet | Hva den gir deg |
|---|---|
| § 12-garanti | Minst 5 % av vederlaget i fem år (3 % før overtakelse) |
| Tilbakehold | Hold tilbake hele vederlaget til garantien er dokumentert |
| Dagmulkt | 1 promille per dag ved forsinkelse, maks 100 dager |
| Dokumentavgift | Beregnes bare av tomteverdien på nybygg |
Nybygg gir deg altså et annet sett med sikringer enn en brukt bolig, der tilstandsrapporten er hovedsikkerheten. Sørg for at garantien er dokumentert før du betaler, og sjekk hva tomteverdien er satt til når du regner omkostninger.
Heimer leser salgsoppgaven og gir deg totalpris, funn og månedskostnad, også når boligen er et nybygg. Lim inn annonsen.
Vanlige spørsmål
Hva er bustadoppføringslova?
Bustadoppføringslova er loven som gjelder når du kjøper en ny bolig som skal bygges eller er under oppføring, av en entreprenør eller utbygger. Den gir deg som forbruker sterke rettigheter: en garanti fra entreprenøren, rett til dagmulkt ved forsinkelse, og rett til å holde tilbake betaling til garantien er dokumentert.
Hva dekker garantien på nybygg?
Ved kjøp av ny bolig med tomt skal entreprenørens garanti være minst 5 prosent av vederlaget, og 3 prosent for krav som gjøres gjeldende før overtakelse. Garantien gjelder i fem år og sikrer deg dersom entreprenøren ikke oppfyller avtalen eller det dukker opp mangler. Du kan holde tilbake hele vederlaget til garantien er dokumentert.
Hva er dagmulkt ved forsinket nybygg?
Blir en nybygd bolig levert for sent, kan du kreve dagmulkt på 1 promille av samlet vederlag per dag, i høyst 100 dager. På et kjøp til 5 millioner kroner er det 5 000 kroner per dag. Dagmulkten er en fast erstatning du har krav på uten å måtte dokumentere et konkret tap.
Betaler jeg dokumentavgift på nybygg?
Ved førstegangsoverføring av en nyoppført selveierbolig som ikke er tatt i bruk, beregnes dokumentavgiften bare av tomteverdien, ikke av byggekostnaden. Det gjør dokumentavgiften på et nybygg mye lavere enn 2,5 prosent av totalprisen ville tilsi.
Kan jeg holde tilbake betaling ved kjøp av nybygg?
Ja. Du kan holde tilbake hele vederlaget til entreprenøren har dokumentert at garantien etter § 12 er stilt. Det er et sterkt virkemiddel som sikrer at garantien faktisk er på plass før pengene dine går ut.
Heimer gjør dette for deg
Lim inn en boligannonse, så får du månedskostnaden, risikoene og hva du bør sjekke. På 30 sekunder.
Prøv gratisLes videre
- Dokumentavgift og omkostninger ved boligkjøp i 2026 Kjøper du selveier betaler du 2,5 % dokumentavgift pluss 545 kr i tinglysingsgebyr. Borettslag er fritatt. Slik regner du samlede omkostninger.
- Overtakelse og oppgjør: de siste stegene i boligkjøpet Pengene går til meglerens klientkonto og frigis til selger når skjøtet er tinglyst. På overtakelsen leser dere av målere og går gjennom boligen. Slik foregår oppgjøret, og hva du sjekker i grunnboka.
- Kjøpe bolig steg for steg: komplett guide for førstegangskjøpere (2026) Du trenger 10 prosent egenkapital og et finansieringsbevis før du byr. Her er hele veien fra lån til overtakelse, steg for steg.
- Tilstandsrapport: slik leser du TG2, TG3 og skjulte feil (2026) TG3 er et stort avvik du må prisregne før du byr. Slik leser du tilstandsrapporten, de nye 2026-reglene og hva som regnes som skjult feil.
- Hva koster det å eie bolig i måneden? Reell månedskostnad 2026 Den reelle månedskostnaden er rente og avdrag pluss felleskostnader eller kommunale avgifter, strøm og vedlikehold. Prisantydningen viser ikke dette. Slik regner du.