Bruksareal og arealsvik: BRA-i, BRA-e, BRA-b og TBA (2026)

Fra 1. januar 2024 oppgis boligens bruksareal med tre nye mål: BRA-i (internt), BRA-e (eksternt) og BRA-b (innglasset). P-rom og S-rom er faset ut. Er boligen mindre enn selgeren har opplyst, er det en mangel når avviket er over to prosent og minst én kvadratmeter. Da kan du reklamere.

Bruksareal er arealet du kan bruke i boligen, målt etter standarden NS 3940. Den nye inndelingen fra 2024 gjør det tydeligere hva slags areal du faktisk betaler for, slik at en bod eller en innglasset balkong ikke blandes sammen med selve boarealet.

Hva BRA-i, BRA-e, BRA-b og TBA betyr

Mål	Betyr	Eksempel
BRA-i	Internt bruksareal, innenfor boligens vegger	Stue, soverom, bad, kjøkken
BRA-e	Eksternt bruksareal med egen inngang	Utvendig bod, kjellerbod
BRA-b	Innglasset bruksareal	Innglasset balkong eller veranda
TBA	Terrasse- og balkongareal, åpent	Åpen terrasse, åpen balkong

BRA-i er det som ligner mest på det gamle P-rom-begrepet og forteller hvor mye faktisk boareal du får. BRA-e og BRA-b er areal som hører til boligen, men som ikke er fullverdig oppholdsrom. TBA er åpne uteareal og teller ikke med i BRA i det hele tatt.

Når du sammenligner to boliger, se på BRA-i først. To leiligheter kan begge annonseres med samme totalareal, men den ene har mye av det som bod og innglasset balkong, mens den andre har det som internt boareal.

P-rom er faset ut

Fram til 2024 delte man boligen i primærrom (P-rom) som stue, soverom og bad, og sekundærrom (S-rom) som boder og tekniske rom. Fra 1. januar 2024 er begge begrepene erstattet av BRA-inndelingen. Eldre annonser, takster og tilstandsrapporter kan fortsatt vise P-rom, så det er greit å vite at BRA-i i praksis dekker mye av det samme.

Arealsvik: når for lite areal er en mangel

Oppdager du at boligen er mindre enn oppgitt, kan det være arealsvik. Etter avhendingslova § 3-3 er det en mangel når begge disse vilkårene er oppfylt:

• Avviket er større enn to prosent av det oppgitte arealet.
• Avviket utgjør minst én kvadratmeter.

Et eksempel: en bolig oppgitt til 70 kvadratmeter må mangle mer enn 1,4 kvadratmeter (to prosent) og minst én kvadratmeter før det regnes som en mangel. Små unøyaktigheter i målingen faller innenfor, mens et reelt avvik gir deg et grunnlag for å reklamere.

Slik går du fram ved arealavvik

Er begge vilkårene oppfylt, kan du ha krav på et prisavslag som svarer til verdien av det manglende arealet. Slik sikrer du saken:

1. Få arealet målt opp på nytt av en fagperson, så du har et dokumentert tall.
2. Reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget avviket.
3. Ta vare på salgsoppgaven og tilstandsrapporten, som viser hvilket areal du fikk oppgitt.

Størrelsen på et eventuelt prisavslag vurderes konkret ut fra hvor mye mindre boligen er og hva det betyr for verdien.

Heimer leser salgsoppgaven og henter ut BRA-i, totalpris og månedskostnad, slik at du ser hva du faktisk betaler per kvadratmeter boareal. Lim inn annonsen.