Tinglysningsafgift og købsomkostninger 2026: Hvad koster handlen oveni prisen?

Oveni købesummen skal du regne med typisk 25.000-50.000+ kr i købsomkostninger på en almindelig ejerbolig. De to store poster er statens tinglysningsafgift på dit ejerskabsdokument og på dit lån, plus honoraret til din boligadvokat. Det præcise beløb afhænger af købesummen og af, hvor stort dit lån er, men du kan regne det ud næsten til kronen på forhånd. Det vigtigste at vide med det samme: mægleren betales af sælger, så den udgift skal du ikke have med i dit eget budget.

De to tinglysningsafgifter, du selv betaler

Tinglysning er den officielle registrering i Tingbogen af, at du nu ejer boligen, og at banken har pant i den. Der er to separate afgifter, og de beregnes hver for sig.

Når dit skøde (dokumentet, der gør dig til ejer) tinglyses, betaler du en fast afgift på 1.850 kr plus 0,6 % af købesummen (2026-sats). Køber du for 3.000.000 kr, bliver det 1.850 + 18.000 = 19.850 kr.

Når dit lån tinglyses som pant i boligen, betaler du 1.825 kr plus 1,25 % af lånets hovedstol. Den variable sats blev sat ned fra 1,45 % til 1,25 % pr. 1. januar 2026, så pant er blevet billigere at tinglyse i 2026. Låner du 2.400.000 kr (80 % af prisen), bliver det 1.825 + 30.000 = 31.825 kr.

Post	Fast afgift	Variabel sats	Eksempel (bolig 3 mio., lån 2,4 mio.)
Tinglysning af skøde	1.850 kr	0,6 % af købesum	19.850 kr
Tinglysning af pant (lån)	1.825 kr	1,25 % af hovedstol	31.825 kr
Tinglysning i alt			51.675 kr

Bemærk, at pantafgiften kun rammer det, du faktisk låner. Lægger du en større udbetaling, bliver pantafgiften lavere. Skifter du senere bank uden at optage nyt realkreditlån, kan en eksisterende pantsikkerhed nogle gange genbruges, så du sparer en ny afgift, men det er en sag for din rådgiver.

Boligadvokat eller mægler: hvem betaler hvad

En boligadvokat koster typisk 4.450-10.000 kr og gennemgår handlen for dig: købsaftale, servitutter, ejerudgifter og de tekniske rapporter. Det er din eneste rådgiver i handlen, der udelukkende arbejder for dig som køber. Du kan også vælge en købermægler, men en boligadvokat er den almindelige og billigere løsning for de fleste førstegangskøbere.

Ejendomsmægleren i annoncen er sælgers mægler og betales af sælger. Mæglerens opgave er at sælge boligen for sælger til den bedst mulige pris. Det er hverken skjult eller noget at være bange for, men det er grunden til, at du selv har brug for en uvildig gennemgang. Skriv et advokatforbehold ind i købsaftalen, så du gratis kan trække dig, hvis din advokat finder noget. Advokatforbeholdet er ikke standard og skal aktivt skrives ind.

De mindre poster, der også tæller

Ud over tinglysning og advokat er der nogle mindre udgifter, som du bør have med i budgettet:

• Tilstandsrapport og elinstallationsrapport: betales af sælger som en del af huseftersynet, så normalt ikke din udgift ved køb. Læs dem grundigt alligevel.
• Ejerskifteforsikring: sælger skal betale mindst halvdelen af den billigste præmie, men vil du have en bedre dækning, betaler du selv mellemlægget. Forsikringen dækker i mindst 5 år (op til 10).
• Bankgebyrer og kurssikring: mindre gebyrer i forbindelse med dit realkreditlån og kurssikring af lånet.
• Forsikring og flytning: husforsikring fra overtagelsesdagen og selve flytningen.

Et realistisk samlet regnestykke

For at give dig et ærligt billede, her er to typiske handler. Tallene bygger på de faste satser ovenfor og et almindeligt advokathonorar.

Bolig	Lån (80 %)	Skøde-afgift	Pant-afgift	Boligadvokat	Købsomkostninger i alt
2.500.000 kr	2.000.000 kr	16.850 kr	26.825 kr	~6.000 kr	~49.675 kr
3.500.000 kr	2.800.000 kr	22.850 kr	36.825 kr	~7.000 kr	~66.675 kr

Tallene ligger lidt over den hyppigt nævnte tommelfingerregel, fordi pant på et stort lån er den tungeste post. Pointen er enkel: jo større lån, jo større pantafgift. Lægger du en større udbetaling, falder både din belåningsgrad og din pantafgift.

Hvornår skal pengene være klar

Købsomkostningerne forfalder omkring handlens afslutning, ikke på budtidspunktet. Du skal kunne lægge dem oveni din udbetaling, så de hører med i den kontante opsparing, du planlægger efter. En god regel er at have udbetalingen plus købsomkostningerne plus en buffer stående, før du går i budgivning. Husk også fortrydelsesretten: du har 6 hverdage til at fortryde mod en godtgørelse på 1 % af købesummen til sælger, hvis du ikke har taget advokatforbehold.

I Heimer regner vi købsomkostningerne med, når vi viser, hvad en bolig reelt kræver af dig. Så ser du den fulde kontante udgift, før du byder, i stedet for at blive overrasket ved underskrift. Køber du i stedet en andelsbolig, ser regnestykket anderledes ud, fordi du ikke får tinglyst et skøde på fast ejendom på samme måde. Det dækker vi i den separate guide om andelsbolig.