Har jeg råd? Realkreditlån, udbetaling og gældsfaktor forklaret

Du kan typisk købe for cirka 4 til 5 gange din samlede årsindkomst før skat, hvis økonomien ellers er sund. Tre tal afgør, hvor højt du kommer op: dit lån må højst dække 80 procent af boligens pris (realkredit), du skal selv lægge mindst 5 procent i udbetaling, og din samlede gæld bør holde sig under 4 gange din bruttoindkomst. Herunder gennemgår vi hvert tal, så du selv kan regne dit råderum ud, før du går til budgivning.

Lånet deles i to: realkredit op til 80 procent, banken resten

Et boligkøb i Danmark finansieres næsten altid i to lag. Et realkreditlån dækker op til 80 procent af prisen på en helårsbolig (75 procent på fritidshuse). Det er den billige del, fordi det er sikret med pant i boligen. Resten dækkes typisk af et dyrere banklån (boliglån), og du skal selv lægge mindst 5 procent som udbetaling.

Et regnestykke på en bolig til 3.000.000 kr:

Del	Andel	Beløb
Realkreditlån	op til 80 %	2.400.000 kr
Banklån	typisk op til 15 %	op til 450.000 kr
Udbetaling (din opsparing)	mindst 5 %	mindst 150.000 kr

Forholdet mellem dit lån og boligens værdi kaldes belåningsgrad. Jo lavere belåningsgrad, jo mere fleksibel er din lånesammensætning, og det får betydning for, hvilke lån du må vælge (se afsnittet om fast kontra variabel).

Gældsfaktor: din gæld bør være under 4 gange indkomsten

Gældsfaktor er det centrale loft. Gældsfaktor er din samlede gæld delt med din årlige bruttoindkomst (husstandens samlede indkomst før skat). En gældsfaktor over 4 regnes som høj.

Banken må gerne låne dig mere, men så stilles der skrappere krav til, at din økonomi kan holde, hvis boligpriserne falder:

Gældsfaktor	Krav til robusthed
under 4	normal vurdering
4 til 5	skal kunne klare et prisfald på 10 %
over 5	skal kunne klare et prisfald på 25 %

Eksempel: tjener I tilsammen 700.000 kr om året, peger en gældsfaktor på 4 mod en samlet gæld omkring 2.800.000 kr. Har I anden gæld (billån, studiegæld, forbrugslån), tæller den med og presser loftet ned. Ryd gerne dyr gæld af vejen, før du søger boliglån.

Rentestress: kan du betale, hvis renten stiger?

Banken stresser din økonomi ved at regne med en højere rente, end du faktisk betaler i dag. Rentestressen lægger 1 procentpoint oven på den aktuelle faste realkreditrente, med et gulv på 4 procent, og regner på et 30-årigt fast lån med afdrag. Du skal kunne betale den ydelse og stadig have et fornuftigt rådighedsbeløb tilbage.

Rådighedsbeløbet er det, der er tilbage hver måned, når bolig, mad, transport, forsikringer og anden gæld er betalt. Bankerne arbejder med vejledende minimumsbeløb, der stiger med husstandens størrelse. Du kan selv lave en hurtig test: tag den stressede ydelse, læg drift og forbrug oveni, og se om det stadig hænger sammen i en almindelig måned.

Fast eller variabel rente, og må du vælge frit?

Du vælger ikke altid frit. Reglerne kobler dit valg til risikoen i din økonomi:

• Er din belåningsgrad over 60 procent og din gældsfaktor over 4, må du kun vælge et fast forrentet lån, eller et variabelt lån med afdrag og mindst 5 års rentebinding.
• Ligger du under de grænser, har du fri adgang til hele paletten, inklusive kortere rentebindinger.

Fast rente giver en forudsigelig ydelse i hele løbetiden (op til 30 år) og er nem at rentestresse mod. Variabel rente starter ofte lavere, men ydelsen kan stige. Et fast lån er det trygge udgangspunkt for de fleste førstegangskøbere, netop fordi du ved præcis, hvad du skal betale.

Afdragsfrihed sænker ydelsen nu, men koster på sigt

Afdragsfrihed betyder, at du i en periode kun betaler renter og bidrag, ikke afdrag. Det sænker den månedlige ydelse markant, men du nedbringer ikke gælden imens, og den samlede renteudgift bliver højere. På et realkreditlån må du højst have afdragsfrihed i 10 år, og den maksimale løbetid er 30 år.

Afdragsfrihed kan give luft i en presset periode, men brug den bevidst. Hvis du kun har råd til boligen med afdragsfrihed, er boligen sandsynligvis for dyr til din økonomi.

Bidragssats: den løbende udgift mange glemmer

Oven i renten på realkreditlånet betaler du en bidragssats til realkreditinstituttet. I gennemsnit ligger den omkring 0,80 procent om året af restgælden. Den stiger typisk med belåningsgraden og med afdragsfrihed, og den tæller fuldt med i din månedlige boligudgift. På et realkreditlån på 2.400.000 kr svarer 0,80 procent til cirka 19.200 kr om året i bidrag alene.

Når du sammenligner lånetilbud, så kig på den samlede ydelse (rente plus bidrag plus eventuelt afdrag), ikke kun den nominelle rente. Det er den samlede månedlige udgift, der afgør, om du har råd.

Sådan regner du dit råderum

1. Læg husstandens bruttoindkomst sammen og gang med cirka 4 til 5 for et groft loft på samlet gæld.
2. Træk eksisterende gæld fra, så du ser, hvad der er plads til i boliggæld.
3. Tjek at din udbetaling er mindst 5 procent af målprisen.
4. Stress ydelsen: regn med fast rente plus 1 procentpoint, gulv 4 procent, over 30 år med afdrag, plus bidrag på cirka 0,80 procent.
5. Læg drift og forbrug oveni og se, om rådighedsbeløbet holder.

Et lånetilbud fra banken er det endelige svar, men med disse tal kan du selv vurdere et opslag, før du bruger en weekend på fremvisning.