Det här ingår inte i besiktningen: el, VVS, radon och andra blinda fläckar

Besiktningsmannen tittar på byggnaden, med ögonen. El, värme, vatten, avlopp, sanitet, vitvaror, ventilation, skorsten och eldstad ingår normalt inte i en överlåtelsebesiktning, och mätningar som radonprov och fuktmätning kräver ett utökat uppdrag. Luckorna är alltså systematiska och kända på förhand, vilket är goda nyheter: du kan planera för dem. Här är de blinda fläckarna och undersökningen som täcker var och en.

Därför finns luckorna

En överlåtelsebesiktning är en okulär byggteknisk undersökning. Besiktningsmannen bedömer konstruktionen utifrån det som går att se och komma åt, utan ingrepp. Allt som kräver instrument, demontering eller annan fackkompetens ligger utanför uppdraget. Det gör protokollet till ett starkt underlag om stommen, taket och våtrummens ytor, och till ett tyst dokument om ledningarna i väggarna och luften du ska andas.

Din undersökningsplikt enligt jordabalken 4 kap. 19 § omfattar däremot även installationerna. Ett elfel eller en radonhalt du borde ha upptäckt kan du inte kräva säljaren på i efterhand. Att täcka luckorna är alltså både klok riskhantering och en del av plikten.

De blinda fläckarna, och vad som täcker dem

Område	Ingår i besiktningen?	Tilläggsundersökning
El	Nej	Elbesiktning av elinstallationsföretag
Värme och VVS	Nej	Kontroll av VVS-fackman
Avloppsrör	Nej	Kamerainspektion (rörinspektion)
Ventilation	Nej	OVK-protokoll (flerbostadshus) eller fackman
Radon	Nej, separat mätning	Långtidsmätning med spårfilmsdosor
Skorsten och eldstad	Nej	Statusbesiktning av skorstensfejare
Vitvaror	Nej	Egen funktionskontroll på visningen

El: viktigast i hus byggda före 1970

En elbesiktning ingår i regel inte i en vanlig överlåtelsebesiktning. Den beställs separat och rekommenderas särskilt för hus byggda före 1970, som är överrepresenterade i brandstatistiken. Kontrollen visar om installationerna är fackmässigt utförda och rätt underhållna. Värt att veta: från tillträdesdagen är det du som ägare som ansvarar för att elanläggningen är säker, så det du inte kollar före köpet ärver du efter det.

Radon: mätning är enda sättet

Radon varken syns eller luktar, så mätning är enda sättet att upptäcka det. Referensnivån är 200 becquerel per kubikmeter inomhusluft, och radon i bostäder orsakar omkring 500 lungcancerfall per år i Sverige. En tillförlitlig långtidsmätning görs under minst två månader mellan 1 oktober och 30 april. Hinner du inte det före köpet: fråga säljaren efter en befintlig mätning, och var extra uppmärksam i hus med blåbetong eller på mark med känd radonrisk.

Vatten och avlopp: filma rören

Avloppsrörens skick avgörs inuti rören, dit inget öga når. En kamerainspektion filmar ledningarna och visar sprickor, rost och rotinträngning innan de blir en vattenskada. För hus med enskilt avlopp bör du dessutom fråga kommunens miljökontor om anläggningens status, ett underkänt enskilt avlopp kan bli en betydande utgift.

Ventilation: OVK gäller inte villan

För flerbostadshus ska obligatorisk ventilationskontroll göras regelbundet, vart tredje eller sjätte år, och det är byggnadens ägare som ansvarar. Köper du bostadsrätt kan du alltså be föreningen om det senaste OVK-protokollet. För villor är läget ett annat: en- och tvåbostadshus med självdrag eller mekanisk frånluft utan värmeåtervinning är undantagna från kravet på återkommande kontroll. Där finns oftast inget protokoll att luta sig mot, så upplever du instängd luft eller fukt på visningen är en fackmans bedömning värd pengarna.

Skorsten, eldstad och vitvaror

Skorsten och eldstad ligger utanför besiktningen. Vill du använda kaminen: beställ en statusbesiktning av en skorstensfejare och be säljaren om dokumentation från senaste sotning och brandskyddskontroll. Vitvarorna då? Prova dem själv på visningen och fråga om ålder och servicehistorik. Enkel kontroll, ofta bortglömd.

Prioritera efter huset

Allt behöver sällan göras på varje hus. Ett 60-talshus med originalel och braskamin pekar mot elbesiktning och skorstenskontroll. Ett hus på grusås pekar mot radonmätning. Ett hus med gamla gjutjärnsstammar pekar mot kamerainspektion. Låt byggåret och protokollets riskanalys styra vilka luckor du täcker först. Heimer visar riskerna för byggåret och vilka kontroller de motiverar när du klistrar in annonsen, som ett komplement till besiktningsmannen, aldrig en ersättning.