Räcker säljarens besiktning? Det här ger den dig som köpare

Säljarens besiktning ger dig värdefull information och noll rättsligt skydd. Avtalet gäller mellan säljaren och besiktningsföretaget, så om besiktningsmannen missat något som ingick i uppdraget är det bara säljaren som kan kräva ersättning. Vill du ha skyddet också finns två vägar: köp in dig i besiktningen genom en köpargenomgång, eller beställ en egen. Så här väljer du.

Varför säljarens protokoll skyddar säljaren

En överlåtelsebesiktning är ett uppdrag, och den som beställer uppdraget är avtalspart. Besiktningsmannen ska arbeta fackmässigt och med tillbörlig omsorg, och missar hen ett fel som ingick i uppdraget kan hen bli ersättningsskyldig. Men bara mot sin uppdragsgivare. När säljaren beställt besiktningen har du som köpare ingen avtalsrelation med besiktningsföretaget, och därmed normalt ingen rätt att rikta krav mot det.

Det finns en poäng till, som är lätt att missa. Högsta domstolen har konstaterat att syftet med en besiktning ofta skiljer sig beroende på vem som beställt den. En säljarbesiktning görs typiskt sett inför försäljningen, med säljarens behov i fokus. Din riskbedömning inför ett köp är en annan sak. Protokollet är alltså skrivet för någon annans fråga än din.

Läs gärna säljarens protokoll noga, det är ofta ett bra underlag. Bara var klar över vad det är: information, utan skyddet som följer med att vara beställare.

Köpargenomgång: så blir besiktningen din

Lösningen branschen erbjuder kallas köpargenomgång, ibland beskrivet som att besiktningen transporteras eller skrivs över på dig. Det innebär att samma besiktningsman som gjorde säljarens besiktning går igenom utlåtandet med dig, på plats eller per telefon, och att du därefter omfattas av samma villkor och ansvar som om du hade beställt besiktningen själv. Då kan du rikta krav mot besiktningsföretaget om något som ingick i uppdraget visat sig vara missat.

Tre praktiska saker att känna till:

• Priset ligger vanligen från cirka 3 500-4 500 kr inklusive moms, alltså en bråkdel av en ny besiktning.
• Tidsgränsen: flera besiktningsföretag kräver att genomgången görs inom sex månader från den ursprungliga besiktningen.
• Reklamationsfristen mot besiktningsföretaget är enligt branschens modellvillkor ofta två år efter avslutat uppdrag, alltså betydligt kortare än de tio år du har på dig mot säljaren för dolda fel.

Genomgången är också ett utmärkt tillfälle att ställa frågor. Be besiktningsmannen börja i riskanalysen och i varje rekommendation om fortsatt teknisk utredning, för det är där de potentiellt dyra felen flaggas.

När en egen köparbesiktning är motiverad

En köpargenomgång räcker långt i många affärer, men i vissa lägen är en egen besiktning värd hela kostnaden:

• Tid har gått. Har det gått flera månader sedan säljarens besiktning kan skicket ha hunnit förändras, och sexmånadersgränsen för genomgång kan ha passerats.
• Protokollet flaggar. Står det förhöjd risk eller fortsatt teknisk utredning i protokollet behöver du ändå gräva vidare. Då kan det vara klokare att låta en egen besiktningsman göra jobbet med dina frågor som utgångspunkt.
• Huset har riskkonstruktioner. Byggår med kända riskkonstruktioner, som enstegstätad fasad eller krypgrund, motiverar en genomgång på ditt uppdrag, gärna med fördjupning direkt.
• Du vill ha någon i din ringhörna. En egen besiktningsman arbetar för dig, väger sina formuleringar mot ditt beslut och kan följa med i just de utrymmen du oroar dig för.

Undersökningsplikten är din, oavsett vem som besiktigat

Vilken väg du än väljer kvarstår din undersökningsplikt enligt jordabalken 4 kap. 19 §. Fel som du borde ha upptäckt vid en tillräcklig undersökning kan du inte kräva säljaren på i efterhand. Och plikten omfattar mer än den byggtekniska genomgången: el, värme, vatten, ventilation, radon, eldstad, skorsten och mark ingår normalt inte i besiktningen, vare sig säljarens eller din egen. De blinda fläckarna behöver du täcka med separata kontroller.

Ett rimligt upplägg för de flesta köp: läs säljarens protokoll, gör en köpargenomgång om tidsgränsen medger, beställ fördjupad utredning av varje flaggad risk, och komplettera med elkontroll och radonmätning där det är motiverat. Heimer hjälper dig att se vilka risker som hör till husets byggår och vilka frågor som är värda att ställa, som ett komplement till besiktningsmannen, aldrig en ersättning. Klistra in annonsen så får du köparens syn innan du bokar något alls.