Dolda bud: så fungerar de och varför du inte ser alla bud

Ett dolt bud är ett bud som lämnas med villkoret att det bara får vidarebefordras till säljaren, inte till de andra spekulanterna. Det är fullt tillåtet, och det betyder något viktigt för dig som deltar i en budgivning: du kan inte räkna med att se allt som händer. Den öppna budlistan du följer i mobilen kan vara ofullständig, och affären kan avgöras av ett bud du aldrig fick veta fanns.

Alla bud går till säljaren, även de dolda

Mäklaren är skyldig att framföra alla bud till säljaren, ända tills köpekontraktet är påskrivet. Det gäller varje bud: öppna, dolda, sena och låga. Ett dolt bud försvinner alltså inte, det tar bara en annan väg. Säljaren ser det, väger det mot de öppna buden och bestämmer själv.

Och det är säljaren som bestämmer allt i en budgivning. Ingen lag styr hur den ska gå till. Säljaren avgör, i samråd med mäklaren, hur budgivningen genomförs, vem som får köpa, till vilket pris och vid vilken tidpunkt. Säljaren behöver inte välja det högsta budet, och kan när som helst tacka ja till ett dolt bud och avsluta den öppna budgivningen.

Det här ser du, och det här ser du inte

Under en pågående budgivning har du som spekulant inte rätt att få veta vilka de andra budgivarna är, vad de har bjudit eller vilka villkor de har ställt. Insynen kommer i efterhand, och bara för två personer.

Vem	Vad de ser
Säljaren	Alla bud, löpande, även dolda
Du under budgivningen	De bud mäklaren väljer att redovisa öppet
Köparen och säljaren efter affären	Hela budgivningslistan med namn, belopp, tidpunkt och villkor
Övriga spekulanter efter affären	Ingenting, de har inte rätt till listan

Budgivningslistan är lagens kvitto på att allt gått rätt till. Mäklaren måste föra den, och den ska innehålla varje bud som lämnats, även de dolda, med budgivarens namn, kontaktuppgifter, belopp, tidpunkt och villkor. Den lämnas till köparen och säljaren när uppdraget är slutfört, normalt vid tillträdet. Blir du köpare kan du alltså i efterhand se exakt hur budgivningen såg ut. Blir du det inte, får du aldrig veta.

Därför lägger någon ett dolt bud

Det vanligaste skälet är att slippa trissa upp priset mot sig själv. Ett öppet bud bjuder in till motbud. Ett dolt bud ger säljaren ett erbjudande att ta ställning till utan att de andra spekulanterna hinner svara. Ofta kombineras det med en kort tidsfrist: budet gäller till ett visst klockslag, sedan dras det tillbaka. För en säljare som värdesätter en snabb och säker affär kan det vara lockande att tacka ja direkt.

Det är alltså en förhandlingsteknik, och den är öppen för dig också. Du kan själv lämna ett bud med villkoret att det bara visas för säljaren, gärna tillsammans med det som gör ett bud starkt: klar finansiering, flexibelt tillträde och få förbehåll.

Så skyddar du dig mot bud du inte ser

Du kan inte kontrollera vad andra bjuder i det dolda. Det du kan kontrollera är din egen kalkyl, och det räcker långt.

Sätt din maxgräns innan budgivningen börjar. Räkna fram vad bostaden får kosta utifrån din månadskostnad, och håll gränsen oavsett hur budgivningen utvecklas. Ett dolt bud som slår ditt är då bara ett besked, ingen förlust.

Utgå från bostadens värde, inte från budlistan. Eftersom listan kan vara ofullständig är den ett dåligt ankare. Jämför i stället slutpriser för liknande bostäder i området och bilda dig en egen uppfattning om vad bostaden är värd för dig.

Kom ihåg att inget bud är bindande. Varken ditt eller någon annans. Köpet blir bindande först när både du och säljaren har skrivit under köpekontraktet. Fram till dess kan allt ändras, åt båda håll, och du kan alltid kliva av.

Om affären gick till någon annan och du misstänker att något inte gått rätt till, till exempel att ditt bud aldrig framfördes, kan du anmäla mäklaren till Fastighetsmäklarinspektionen, som utövar tillsyn över alla registrerade mäklare. Men i de allra flesta fall är ett dolt bud som gick före helt korrekt hanterat. Det är säljarens fulla rätt att välja det, och din bästa motkraft är en genomräknad gräns och lugnet den ger.