Nye regler for tilstandsrapport i 2026: dette er endret

To endringer gjelder tilstandsrapporten fra 2026. Fra 1. januar 2026 må rapporten forklare både årsak og konsekvens for hvert TG2- og TG3-avvik, og oppgi et kostnadsanslag for hver TG3. Fra 1. juli 2026 er standarden NS 3600:2025 obligatorisk ved salg av bolig. Begge endringene gir deg som kjøper et tydeligere bilde av hva du faktisk kjøper.

En tilstandsrapport er en teknisk vurdering av boligen laget av en bygningssakkyndig (takstmann) før salget. Den setter en tilstandsgrad fra TG0 til TG3 på hver del av boligen. De nye reglene endrer ikke selve skalaen, men hva rapporten må fortelle deg om hvert punkt.

Årsak og konsekvens for hvert TG2 og TG3

Fra 1. januar 2026 holder det ikke å skrive at badet har TG2. Rapporten skal si hvorfor (for eksempel manglende membran) og hva det fører til (risiko for fuktskade i konstruksjonen). Kravet gjelder både TG2 og TG3.

Dette gjør det lettere å forstå hvor alvorlig et avvik egentlig er. To bad kan begge ha TG2, men det ene fordi flisene er slitte og det andre fordi det mangler tettesjikt bak veggen. Med årsak og konsekvens ser du forskjellen med en gang.

Kostnadsanslag for hver TG3

For hvert TG3-avvik skal rapporten nå oppgi et kostnadsanslag for å utbedre. TG2 får ikke noe slikt anslag, så de må du prisregne selv. Anslaget for TG3 er et omtrentlig beløp, ikke et bindende anbud.

Avvik	Krav fra 2026	Hva du gjør
TG2	Årsak og konsekvens	Vurder kostnaden selv, spør takstmannen
TG3	Årsak, konsekvens og kostnadsanslag	Bruk anslaget som utgangspunkt, hent eget pristilbud

Bruk anslaget som en pekepinn, og hent gjerne inn et eget pristilbud fra en håndverker før du byr på en bolig med flere TG3. Summen av TG3-anslagene og de TG2-punktene du prisregner selv, er det reelle vedlikeholdsbehovet ditt.

NS 3600:2025 obligatorisk fra 1. juli 2026

Rapporten bygger på en standard som heter NS 3600. Den bestemmer hva takstmannen skal undersøke og hvordan tilstandsgraden settes. Fra 1. juli 2026 er utgaven NS 3600:2025 den eneste tillatte standarden for teknisk tilstandsanalyse ved salg av bolig.

Kriteriene i den nye standarden er strengere. En rapport laget etter NS 3600:2025 kan derfor gi flere TG2 og TG3 enn en eldre rapport på samme bolig. Det er ikke fordi boligen er blitt dårligere, men fordi vurderingen er mer nøyaktig og flere avvik synliggjøres.

Hva en god rapport nå inneholder

Når du leser en rapport laget etter de nye reglene, se etter dette:

• Hvert TG2 og TG3 har en forklaring på årsak og konsekvens, ikke bare et tall.
• Hvert TG3 har et kostnadsanslag.
• Datoene: når ble bad, tak og rør sist gjort? Gamle våtrom og gammel drenering er de dyre overraskelsene.
• Punkter som ikke er undersøkt. Et område takstmannen ikke kom til, er et hull i din kunnskap.

En bedre rapport er en fordel for deg. Du får forklaring og pris på funnene før budrunden, i stedet for å oppdage dem etter overtakelsen. Dukker det likevel opp en skjult feil som ikke sto der, gjelder de vanlige fristene etter avhendingslova.

Heimer leser salgsoppgaven og løfter fram alle TG2- og TG3-funn med årsak, konsekvens og kostnad, sammen med totalpris og månedskostnad. Lim inn annonsen.