Tomträttsavgäld i brf: den indirekta skulden och omförhandlingsåren

Står det tomträtt i annonsen betyder det att föreningen äger huset men hyr marken, oftast av kommunen, mot en årlig avgift som kallas tomträttsavgäld. Avgälden syns inte i föreningens skuldsättning per kvm, men den fungerar som en indirekt skuld: ett åtagande utan slutdatum vars pris kan skrivas om med års mellanrum. Det gör två frågor viktigare än allt annat före köpet: vad betalar föreningen i dag, och när löper avgäldsperioden ut?

Så fungerar avgälden

Reglerna finns i 13 kap. jordabalken. Avgälden betalas årligen och ligger fast under en avgäldsperiod, normalt tio år om inte en längre period avtalats. Inför en ny period kan avgälden omprövas, och då bestäms den utifrån vad marken är värd vid det tillfället. Kommer parterna inte överens avgörs frågan i domstol.

Det är konstruktionen som skapar risken. Under tio år händer ingenting alls med avgälden, oavsett vad som sker med räntor och priser. Sedan prissätts marken om på en gång, och i städer där markvärdena stigit kraftigt kan den nya avgälden bli flera gånger högre än den gamla. En förening som betalat en låg avgäld satt för ett decennium sedan kan alltså se helt billig ut i dag och ändå bära en stor höjning runt hörnet. Det är samma mekanik som gör tungt belånade föreningar räntekänsliga, fast med markvärdet i stället för räntan som motor.

Omförhandlingsåret: exemplet Stockholm

Stockholm är den kommun där frågan berör flest föreningar, och stadens process visar hur det brukar gå till. En avgäldsperiod är normalt tio år, för flerbostadshus förekommer även tjugo. Ungefär 15-18 månader innan perioden löper ut hör staden av sig om att avgälden ska regleras, nya villkor skrivs in i ett tilläggsavtal, och en höjning fasas ofta in stegvis över flera år i stället för att slå igenom direkt. Infasningen mildrar smällen men ändrar inte slutnivån: efter några år betalar föreningen den nya avgälden fullt ut, och den ska täckas av medlemmarnas avgifter.

Rättsläget har samtidigt blivit mer köparvänligt. I april 2025 avgjorde Högsta domstolen en tvist mellan staten och en bostadsrättsförening på Gärdet (mål T 3706-23) och fann att en avgäldsränta på 1,75 procent var rimlig för bostäder, klart under de 3 procent som fastighetsägaren begärde. Domstolen vägde uttryckligen in att boende inte ska drabbas av alltför drastiska kostnadsökningar. Domen ger vägledning för kommande regleringar och dämpar de värsta scenarierna, men den tar inte bort grundmekaniken: har markvärdet stigit mycket sedan förra regleringen kan avgälden ändå höjas rejält.

Var du hittar villkoren i årsredovisningen

Tre ställen räcker:

• Förvaltningsberättelsen. Där ska det framgå att föreningen innehar fastigheten med tomträtt i stället för att äga marken. Välskötta föreningar skriver också ut avgäldens belopp och när nuvarande period löper ut.
• Resultaträkningen och noterna. Avgälden ligger bland driftkostnaderna, ofta på en egen rad eller i en not om fastighetskostnader. Jämför beloppet med föreningens totala intäkter för att se hur stor posten är.
• Frågan ingen not besvarar: slutåret. Står det inte när avgäldsperioden går ut, fråga styrelsen eller mäklaren direkt. En omreglering om åtta år och en om arton månader är två helt olika risker, och en styrelse som inte kan svara är i sig en signal.

Löper perioden ut inom några år vill du också veta om styrelsen börjat räkna på den nya nivån och hur den ska täckas: genom befintligt sparande, en avgiftshöjning eller lån.

Friköp: att byta osäkerhet mot en lånekostnad

Många kommuner erbjuder föreningar att köpa loss marken, ett så kallat friköp. Då försvinner avgälden för alltid och föreningen äger både hus och mark, mot att den i stället tar upp ett lån eller använder sparande för köpeskillingen. Priset varierar mellan kommuner och över tid, så det går inte att säga en siffra som gäller överallt. Ekonomiskt är bytet enkelt att förstå: en osäker framtida avgäld ersätts av en känd lånekostnad. Fråga gärna om styrelsen utrett friköp, för svaret säger en hel del om hur aktivt föreningen arbetar med frågan.

När du väger ett objekt med tomträtt mot ett utan, räkna på avgiften efter en tänkbar höjning i stället för dagens siffra. Heimer flaggar tomträtt automatiskt när du klistrar in annonsen och visar vad föreningens ekonomi tål, så att omförhandlingsåret aldrig kommer som en överraskning.