Äkta och oäkta bostadsrättsförening

En bostadsrättsförening är antingen äkta eller oäkta, och skillnaden är rent skattemässig. En äkta förening (det formella ordet är privatbostadsföretag) omfattas av de vanliga, förmånliga skattereglerna för en bostadsrätt. I en oäkta förening betalar du som ägare mer i skatt, både när du säljer och ibland varje år du bor kvar. Föreningens egen ekonomi kan vara stark ändå, det här är en kostnad som ligger hos dig.

Gränsen går vid 60 procent. Minst 60 procent av föreningens verksamhet ska bestå i att upplåta bostäder till de egna medlemmarna, så kallad kvalificerad användning. Ligger andelen lägre blir föreningen oäkta, oftast för att den har många lokaler som butiker eller kontor som drar in hyror. Det är Skatteverket som avgör statusen, år för år, inte styrelsen. Bedömningsgrunderna har skärpts på senare år, så en förening som länge räknats som äkta kan bli oäkta.

När du säljer en oäkta bostadsrätt beskattas vinsten som en onoterad andel: 25 procent i stället för 22 procent för en äkta förening. Du får inte heller skjuta upp skatten med uppskov, och ett uppskov du tagit med dig från en tidigare bostad måste återföras och skattas av direkt när du köper in dig i en oäkta förening.

Bor du kvar kan det tillkomma en skatt varje år. Är din årsavgift lägre än vad det skulle kosta att hyra en likvärdig lägenhet på orten, beskattas du för mellanskillnaden som en bostadsförmån. Skatten är 30 procent på fem sjättedelar av förmånen. Låga avgifter är vanliga just i oäkta föreningar, eftersom lokalhyrorna håller nere medlemmarnas kostnad, så det här är värt att räkna på innan du bjuder. Ligger avgiften i nivå med marknadshyran blir det däremot ingen förmån att beskatta.

Så tar du reda på det: föreningstypen står i årsredovisningen och mäklaren ska kunna svara. Är föreningen äkta behöver du inte tänka mer på det här. Är den oäkta, be om en känsla för hur stor den årliga förmånen kan bli vid dagens avgift, och räkna in de tre extra procentenheterna i skatt den dag du säljer. Det gör inte köpet till ett misstag, men det är en verklig kostnad som är lätt att missa.

Heimer läser föreningens årsredovisning åt dig och flaggar om den är oäkta, så du ser skattekostnaden innan du lägger ett bud. Klistra in annonsen, så får du hela bilden.