K3 i bostadsrättsföreningar: därför ser resultatet sämre ut från 2026

Från räkenskapsår som börjar 2 026 redovisar alla bostadsrättsföreningar enligt regelverket K3. För dig som köpare betyder det en sak framför allt: många föreningar kommer att visa ett större minus på resultatraden än tidigare, och i de flesta fall har ekonomin inte försämrats med en enda krona. Det är samma hus, samma lån och samma pengar på kontot. Det som ändrats är räknemetoden.

Vad som faktiskt ändras

Fram till nu har de flesta föreningar använt det enklare regelverket K2, där byggnaden i praktiken skrivs av som en enda klump med en schablonmässig avskrivningstid. Bokföringsnämnden beslutade i juni 2025 att K2 inte längre får användas av bostadsrättsföreningar för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. För en förening med kalenderår som räkenskapsår är årsredovisningen för 2026 alltså den första enligt K3.

K3 kräver i stället komponentavskrivning. Byggnaden delas upp i sina betydande delar, till exempel stomme, tak, fasad och stammar, och varje del skrivs av på sin egen förväntade livslängd. Ett tak som håller 40 år skrivs av på 40 år, en stomme som håller mycket längre skrivs av långsammare.

Därför ser resultatet ofta sämre ut

När delar med kort livslängd får sina egna avskrivningstider blir de samlade avskrivningarna ofta högre än under K2, åtminstone de första åren. Högre avskrivningar ger ett svagare bokfört resultat, och en förening som tidigare visade nollresultat kan plötsligt visa minus.

Här är det värt att stanna upp: avskrivningar är en bokföringspost, ingen utbetalning. Ingen faktura skickas, inga pengar lämnar föreningens konto. En förening som gick plus minus noll i kassan före övergången gör det efteråt också. Effekten varierar dessutom mellan föreningar, och för en del kan resultatet i stället förbättras vissa år, eftersom stora underhållsåtgärder under K3 kan tas upp som en tillgång och skrivas av över tid i stället för att belasta ett enskilt år.

Årsredovisningslagen kräver också att en förening som visar förlust förklarar vad förlusten innebär för möjligheten att finansiera framtida åtaganden. Den texten är värd att läsa: en välskött förening skriver där rakt ut att minuset beror på avskrivningar och att kassaflödet är fortsatt positivt.

Avgiften: ingenting händer automatiskt

Den vanligaste oron är att övergången tvingar fram avgiftshöjningar. Det gör den inte av sig själv. Avgiften ska täcka föreningens verkliga utgifter: räntor, drift, underhåll och amortering. Ingen av dem påverkas av vilket regelverk siffrorna redovisas i. En styrelse kan förstås välja att höja avgiften för att resultatet ska se bättre ut på pappret, men det är i så fall ett val, ingen automatik. Frågan att ställa är densamma som alltid: räcker kassaflödet och sparandet till husets kommande underhåll?

Så läser du en K3-årsredovisning som köpare

Ser sämre ut	Titta här i stället
Resultatraden visar minus	Kassaflödesanalysen: går pengarna plus?
Resultatet föll jämfört med förra året	Sparande per kvm: sätts pengar av till underhåll?
Stora avskrivningar	Skuldsättning per kvm och räntekänslighet

Tre konkreta råd:

• Jämför aldrig resultatraden rakt av mellan ett K2-år och ett K3-år. Avskrivningarna beräknas på olika sätt, så jämförelsen säger nästan ingenting.
• Läs kassaflödesanalysen. Den är obligatorisk för alla föreningar och visar de verkliga pengaflödena, opåverkad av avskrivningsmetod.
• Luta dig mot nyckeltalen. Sedan 2023 måste föreningen redovisa bland annat sparande per kvm, skuldsättning per kvm och räntekänslighet. De fångar ekonomin oavsett regelverk, och hur du tolkar dem går vi igenom i guiden om föreningens nyckeltal.

En bonus för dig som köpare: komponentuppdelningen tvingar föreningen att sätta livslängder på tak, fasad och stammar. Det gör underhållsplanen och årsredovisningen mer informativa, så på sikt blir det lättare att se vad som väntar.

Vill du slippa räkna själv läser Heimer föreningens ekonomi åt dig: klistra in annonsen så får du skuld, sparande och räntekänslighet uttytt på köparens språk.