Enstegstätad fasad: riskkonstruktionen att fråga om före köpet

En enstegstätad fasad är en putsad yttervägg med bara ett tätande skikt mot regnet och ingen luftspalt bakom. Den är en av de mest kända riskkonstruktionerna i svenska hus, vanlig på putsade hus byggda under 1990-talet och en bit in på 2000-talet, och den finns i både villor och flerbostadshus. Det goda beskedet först: konstruktionen är väl kartlagd, en fuktmätning ger besked om läget, och rätt frågor före köpet räcker långt för att du inte ska köpa grisen i säcken.

Därför läcker den

I en väl byggd fasad finns normalt två försvarslinjer mot regn: ett yttre skikt som tar det mesta, och en ventilerad luftspalt bakom där vatten som ändå tar sig in kan rinna ut och torka bort. Den enstegstätade fasaden har bara den yttre linjen. Putsen sitter direkt mot väggens isolering, ofta med träreglar bakom.

Att hålla en putsad yta helt fri från sprickor är svårt, särskilt när fasaden åldras, och de känsligaste punkterna är genomföringarna: fönster, dörrar, ventiler och infästningar. Vatten som tar sig in där har ingen väg ut. Det stannar i väggen och kan bara torka genom långsam avdunstning, och under tiden riskerar reglar och skivor mögel och röta. Skadorna syns sällan utifrån, och de kan uppstå även i hus som bara är några år gamla. Konstruktionen bär risken i sig, oavsett hur snyggt arbetet är utfört.

HD-domen 2015: fel trots att alla byggde så

Metoden var utbredd och helt vedertagen när husen byggdes. Det hjälpte inte. I mars 2015 avgjorde Högsta domstolen en tvist om småhus byggda 1999-2003 (NJA 2015 s. 110) och slog fast att enstegstätade fasader medför betydande risker för mögel, röta och dålig lukt, och att det därför var fel i entreprenaden att använda konstruktionen. Resultatet svarade inte mot vad beställaren med fog kunnat förutsätta, även om metoden var branschpraxis vid byggtiden.

För dig som köpare i dag är domens viktigaste budskap enkelt: det här är en erkänd riskkonstruktion, ingen omtvistad åsikt. Du kan ställa frågor om den utan att verka besvärlig, och en säljare eller styrelse bör kunna svara.

I en brf är fasaden allas kostnad

Köper du bostadsrätt är det inte din vägg, men det är din plånbok. Föreningen ska hålla huset i gott skick, och fasaden hör till huset. En fuktutredning, en omputsning eller i värsta fall en ombyggnad till tvåstegstätad fasad betalas av föreningen, vilket i praktiken betyder av medlemmarna via avgiften eller nya lån. Saneringar av fuktskadade fasader kan kosta sexsiffriga belopp för ett enskilt småhus, och för ett helt flerbostadshus handlar det om betydligt mer.

Är huset putsat och byggt under rätt period, ställ tre frågor till föreningen eller mäklaren:

• Är fasaden enstegstätad? Styrelsen eller förvaltaren bör veta, och bygglovshandlingar kan ge svar.
• Har fuktmätningar gjorts, och vad visade de? Be att få se utredningen, inte bara slutsatsen.
• Finns fasaden med i underhållsplanen, och hur ska en åtgärd finansieras? En förening som redan utrett och budgeterat är en helt annan risk än en som inte tittat.

Svaren läser du sedan ihop med föreningens skuldsättning och sparande: en välskött ekonomi klarar en fasadåtgärd, en tungt belånad förening kan behöva höja avgiften rejält.

För villan gäller samma sak, fast ensam

I en villa bär du hela kostnaden själv, så insatsen är högre. Fråga säljaren rakt ut hur fasaden är uppbyggd, och anlita en fuktsakkunnig som mäter i väggen före köpet. En vanlig okulär besiktning räcker inte, eftersom skadorna sitter dolda inne i konstruktionen. Kom ihåg att din undersökningsplikt skärps när det finns en känd riskkonstruktion: ett fel du borde ha upptäckt är svårt att kräva ersättning för i efterhand.

En putsad fasad från perioden är med andra ord ingen anledning att backa ur, men alltid en anledning att undersöka. Heimer flaggar risker för byggåret automatiskt när du klistrar in en annons, så du vet vilka frågor du ska ställa redan före visningen.